Puis-je sous-louer mon local commercial ?

Dans quels cas la sous-location est-elle autorisée ?

L’article L-145-31 du Code de commerce pose une interdiction de principe de la sous-location commerciale, partielle comme totale. S’il n’est donc a priori pas possible de louer à un tiers le bien dont on est locataire, ce même article prévoit deux dérogations.

D’une part, vous pouvez sous-louer votre bail commercial si une clause du bail le permet.

D’autre part, même sans disposition contractuelle prévue dans votre bail, il reste possible de recourir à la sous-location si le propriétaire du local commercial, et donc votre bailleur, vous donne son accord de façon expresse. Cela signifie que ce consentement peut être donné par oral ou par écrit, mais qu’il ne peut pas être tacite. Ainsi, le simple fait que votre bailleur ait connaissance de la sous-location et qu’il l’ait tolérée pendant un temps ne signifie pas qu’il vous ait donné son autorisation : il pourra toujours demander la cessation de cette sous-location non autorisée, et vous n’aurez aucun droit à la maintenir.

Quelles sont les démarches à effectuer pour sous-louer un local commercial ?

Le contrat de sous-location doit respecter un certain processus : le preneur actuel du bien doit nécessairement contacter le bailleur avant la rédaction du contrat de sous-location du local commercial, pour l’informer de son intention de sous-louer le bien.

Cette information doit être émise par lettre recommandée avec accusé de réception ou bien par acte extrajudiciaire (dans ce cas, c’est un huissier qui va informer le bailleur), au choix du preneur. Le bailleur aura alors un délai de 15 jours pour donner ou non son accord, sachant qu’il est tout à fait en droit de refuser, et indiquer s’il souhaite concourir ou non à l’acte.

Concourir à l’acte peut lui permettre de connaître l’identité du sous-locataire et de vérifier la conformité du contrat de sous-location au regard du contrat de bail. Toutefois, ce dernier point n’est pas obligatoire : si le bailleur refuse de concourir à l’acte ou omet de répondre, dès lors qu’il a donné son autorisation à la sous-location, le bail avec votre sous-locataire pourra être conclu. En revanche, l’omission par le locataire de cette formalité de l’appel à concourir est lourde de conséquences : le bailleur peut refuser le renouvellement du bail principal à son expiration sans verser d’indemnité, et le sous-locataire sera considéré comme un occupant sans titre, la sous-location irrégulière étant inopposable au bailleur.

Comment fonctionne la sous-location ?

Le contrat de sous-location est un contrat distinct du contrat de bail commercial originel. Toutefois, il n’est pas sans lien avec celui-ci : sur le fond, le contrat de sous-location doit contenir les mêmes droits et obligations que le contrat de bail originel. En somme, le sous-locataire bénéficie du même traitement juridique que le locataire lui-même ; le locataire ne peut consentir plus de droits au sous-locataire qu’il n’en a lui-même. Le sous-locataire doit notamment respecter la destination des locaux prévue dans le contrat de bail originel. Concernant la durée de la sous-location, le bail peut prévoir une durée plus courte que celle du bail originel, mais ne peut prévoir une durée supérieure. En l’absence d’une durée plus courte prévue dans le contrat de sous-location, celui-ci se termine au même moment que le bail principal si ce dernier n’est pas renouvelé ou est résilié.

Si le contrat de sous-location ne respecte pas les conditions énoncées précédemment, il est irrégulier : le bailleur peut alors se prévaloir de la résolution de plein droit du bail principal si ce dernier comporte une clause résolutoire, ou à défaut demander la résolution judiciaire du contrat.

Lorsque la sous-location est régulière, les relations entre le bailleur principal et son locataire restent inchangées : chacun conserve les mêmes droits et les mêmes obligations. Cependant, il existe une exception : le bailleur dispose d’un droit de révision, en vertu de l’article L145-31 du Code de commerce, qui lui permet d’exiger une augmentation du loyer correspondant à la différence de prix si le loyer de la sous-location est supérieur au loyer du bail commercial payé par le locataire principal. Par ailleurs, le locataire reste responsable à l’égard du bailleur des manquements commis par le sous-locataire.

Entre le sous-locataire et le locataire s’instaure une relation classique de locataire à bailleur. En revanche, il n’y a en principe aucun rapport direct entre le sous-locataire et le bailleur principal, sauf dans le cas où le locataire principal est défaillant et ne paie pas son loyer : le bailleur pourra alors demander le loyer directement au sous-locataire.

Enfin, le régime de la sous-location n’est pas à confondre avec celui de la location-gérance. En effet, la sous-location porte uniquement sur le local commercial, tandis que la location gérance porte sur le fonds de commerce, la jouissance des locaux n’en étant qu’une conséquence accessoire.