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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 25 avril 2013 à 12h03

Quand le silence ou le doute profitent au locataire


Sophie Erignac-Godefroy

Biographie Sophie Erignac-Godefroy est avocate en droit immobilier chez SBKG & Associés. Avec sa double formation en droit privé civil et droit de l’immobilier, elle traite quotidiennement, sous l’angle du conseil comme du contentieux, de tous les aspects de la vie de l’immeuble - sa construction, son exploit ...Lire la suite

En matière de baux commerciaux, la répartition des charges résulte exclusivement de l'accord intervenu entre le bailleur et le locataire, aux termes du contrat de bail, qui peut, en principe transférer toutes les charges du premier sur le second.

Encore faut-il cependant que la rédaction en soit adéquate. En effet, les décisions rendues ces derniers mois par la 3ème Chambre de la Cour de cassation rappellent qu'en la matière, le silence ou le doute profitent au locataire de locaux commerciaux.

En cas de litige, il revient aux Tribunaux d'interpréter les clauses contractuelles, lorsqu'elles manquent de clarté. Conformément aux principes généraux d'interprétation des contrats posés par le Code civil, cette interprétation se fait en faveur de celui sur lequel repose l'obligation. Et ce indépendamment de l'application faite du bail par les parties, parfois pendant de longues années.

Ainsi, par arrêt du 26 mars 2013, la Cour de cassation a jugé qu'en l'absence d’une clause expresse mettant la taxe foncière à la charge du locataire, le bailleur ne pouvait lui en réclamer le paiement.

A l'appui de son pourvoi, le bailleur invoquait les usages du secteur de la grande distribution et le fait que, pendant toute la durée du bail, le locataire avait payé ses charges sans élever aucune contestation. Ces arguments n'ont pas convaincu la Cour.

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Cette décision met en évidence la nature exclusivement contractuelle de la répartition des charges en matière de baux commerciaux. Ainsi, les parties ne peuvent invoquer les usages pour pallier la carence du contrat. Dans la même logique, la Cour a jugé, par arrêt du 3 octobre 2012, qu’en l’absence de renvoi exprès, le bailleur ne pouvait invoquer la liste des charges récupérables applicable aux baux d'habitation pour justifier la refacturation des charges de chauffage à son locataire. Enfin, le fait de préciser que la liste incluse au bail n’est pas limitative ne suffit pas à pallier son manque de précision ou son caractère incomplet.

Le transfert d’une charge incombant normalement au bailleur sur le locataire ne peut se donc faire que par une clause contractuelle expresse, précise et exhaustive. La stricte application de ce principe aboutit parfois à des solutions paradoxales : ainsi, dans un arrêt du 13 juin 2012, la Cour de cassation a jugé qu'en l'absence de stipulation expresse, le bailleur de locaux commerciaux ne pouvait réclamer à son locataire le remboursement de la taxe de ramassage des ordures ménagères, prestation qui bénéficie pourtant au premier chef à ce dernier et qui est récupérable de plein droit en matière de baux d’habitation.

L’autre trait saillant de cette décision tient aux conséquences tirées du comportement du locataire. Dans cette affaire, le bailleur avait fait valoir que son locataire avait toujours réglé les appels de charges sans protester. Faisant mentir l’adage « qui ne dit mot consent », la Cour a estimé que, malgré son silence, le locataire pouvait agir en remboursement de la taxe foncière indûment remboursée au bailleur des années durant. Une décision similaire avait été rendue le 19 décembre 2012 à propos de provisions sur frais de ravalement dont le locataire demandait le remboursement après coup.

Ces principes, qui relèvent du droit commun, visent toutes les charges incombant normalement au propriétaire : ravalement, grosses réparations, impôts et taxes, mise aux normes, travaux rendus nécessaires par la vétusté ou une injonction administrative. En outre, ils ne sont pas limités aux baux commerciaux, mais sont également applicables aux autres baux dits de secteur libre tels que les baux précaires ou de courte durée ou encore, en matière d’habitation, les locations saisonnières ou les locations meublées.

Cass. civ 3ème, 26 mars 2013, pourvoi n°11-24311. Cass. civ 3ème 19 décembre 2012, pourvoi n°11-25.414, 1601 Cass. civ 3ème 3 octobre 2012, pourvoi n°11-21.108, 1107 Cass. civ 3ème 13 juin 2012, pourvoi n°11-17114.

Sophie Erignac-Godefroy - ©2016 LaVieImmo
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