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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 8 avril 2015 à 12h01

Que faut-il retenir de la loi Alur en matière d'urbanisme ?


Paul Mengual

Biographie Paul MENGUAL est cofondateur de la société KINAXIA qui développe des services en ligne d'information environnementales tel que preventimmo.fr : Le premier service en ligne, Plébiscitée par la plupart des acteurs du marché immobilier, Preventimmo ERNMT est la solution de référence en matière d’États ...Lire la suite

Le volet urbanisme de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur) engendre des changements importants en droit de l’urbanisme : la loi consacre pas moins de 51 articles au droit de l’urbanisme ayant pour but de faciliter et d’accroître l’effort de construction de logements, tout en ralentissant l’artificialisation des sols et en luttant contre l’étalement urbain. Vaste Chantier !

Parmi toutes ces mesures, revenons sur quatre d'entre elles qui semblent majeures.

Transformation des Plans d'occupation des sols (POS) en Plans locaux d'urbanisme (PLU)

Les POS deviendront caduques à compter du 1er janvier 2016 dans l’hypothèse où ils n’auraient pas été révisés et transformés en PLU. Toutefois, lorsqu’une procédure de révision du POS aura été engagée avant le 31 décembre 2015, elle pourra être validée sous réserve d’être achevée dans les 3 ans après la publication de la loi Alur du 24 mars 2014 soit le 25 mars 2017 (le POS continuera à s’appliquer durant cette période).

Suppression du Coefficient d'occupation du sol (COS)

Jusqu’à présent, le PLU fixait souvent la densité de surface habitable pour construire, grâce au Coefficient d’occupation du sol (COS) qui exprime le nombre de mètres carrés de plancher susceptible d’être construit sur un terrain. Comme ce mécanisme était susceptible de ralentir la densification et de contribuer à l’étalement urbain, le COS est abandonné, seules les autres règles, telles que le coefficient d'emprise au sol (CES), la hauteur maximum des bâtiments, l’implantation de constructions par rapport aux limites séparatives subsistent ou encore, le pourcentage d'espace planté. Dorénavant il n'est donc plus possible de fixer un COS dans le PLU. Le COS n’est plus opposable aux demandes de permis de construire et de déclarations préalables.

Suppression de la surface minimale des terrains pour construire

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Type de bien :

La fixation par le règlement du PLU, d’une superficie minimale des terrains constructibles est supprimée. Cette fixation de la taille minimale des terrains a été identifiée comme un frein à la densification, mais également à la mixité sociale, le législateur ayant jugé que les autres dispositions déjà présentes constituaient une boîte à outils suffisante.

Arrêt du maintien des règles d’un lotissement de 10 ans

Jusqu’à présent les règles d’urbanisme propres à un lotissement devenaient caduques après 10 années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement était couvert par un PLU ou un document en tenant lieu. Toutefois, la majorité des colotis pouvait demander le maintien de ces règles spécifiques. Dans le cas où aucun PLU ne couvrait le lotissement, les règles continuaient à s’appliquer sans limite de temps.

Mais dans un souci d’uniformisation des règles applicables à un territoire couvert par un PLU, les règles applicables au lotissement cessent de s’appliquer quand bien même la majorité des colotis aurait demandé leur maintien. La loi Alur prévoit donc la caducité des documents du lotissement au bout de 10 ans, dès lors qu’ils sont situés dans le périmètre d’un PLU ou d’un document en tenant lieu.

En conclusion : La loi Alur engendre des changements importants dans le code de l'urbanisme. Celui-ci subit régulièrement des modifications, et ce dans un souci de « décomplexification »… Or cette tâche paraît périlleuse et les résultats sont rarement ceux attendus… En effet, chaque changement rajoute des zones d’ombres. Le temps nous dira si ces mesures auront atteint le but souhaité !

Paul Mengual - ©2016 LaVieImmo
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