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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 23 avril 2012 à 19h06

Quelques suggestions au futur Président de la République…


Patrick Chappey

Biographie Patrick Chappey est entrepreneur dans l’immobilier depuis plus de 20 ans. Dans le cadre de la gestion de ses agences immobilières et Cabinets d’administration de biens, il s’est rendu compte qu’environ la moitié des propriétaires en France gérait eux-mêmes leur propriété immobilière pour des raisons ...Lire la suite

Après 15 années de hausse quasiment ininterrompue, l’immobilier est arrivé à une phase charnière de son cycle. Soutenus par une baisse des taux, une chute de l’indice boursier et une demande toujours plus importante que l'offre, les prix de l'immobilier 2011 ont atteint des records historiques. Aujourd’hui, le climat économique toujours morose, compte tenu du risque de nouvelles mesures fiscales pénalisantes et d’une remontée des taux de crédit, risque de provoquer, au mieux des turbulences certaines et, au pire, un retournement du marché immobilier.

Que faire, donc, dans les mois à venir ? Comment peut-on éviter le pire et permettre à ce secteur économique, faisant vivre tant de corporations, de persévérer dans sa dynamique? Comment permettre aux 42% de Français qui veulent devenir propriétaire de réaliser ce désir, mais aussi maintenir la confiance des investisseurs dans la pierre ?

1) Inciter les jeunes à investir dans la pierre, dès leur plus jeune âge

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Plus on investit jeune dans la pierre, moins il est difficile de devenir propriétaire. Il faut donc motiver les jeunes qui viennent de rentrer dans la vie active à investir dans la pierre avec des taux d'intérêt réduits et des droits de mutation réduits à 50%. Condition pouvant être attachée à ces deux avantages « jeunes acheteurs » : que le bien soit leur première résidence principale ou un investissement locatif destiné à être loué au moins neuf ans. Autre mesure incitative possible : la déduction complète des intérêts d'emprunt pour le premier achat durant les cinq premières années. Dans un cas comme dans l'autre, pas de taxation de la plus-value en cas de revente de ce premier bien ; On a toujours moins de mal à acheter un deux ou trois pièces « familial » lorsque l’on vient de vendre un studio ou un deux pièces. Intérêt : ne plus être pénalisé par les fluctuations des prix de l'immobilier puisque l'on a déjà un pied dedans…

2) Lier l'emploi et le logement

Délimiter des zones où il y a des possibilités d’emplois, mais pas assez d’actifs intéressés, et inciter les jeunes qui viennent d'avoir leur diplôme à s'y installer. L'Etat pourrait prendre en charge l'achat des 10 premiers m² d'un bien immobilier qu'un primo accédant achèterait dans une région pour s'y installer professionnellement, avec obligation d'y rester 9 ans ou, en cas de départ anticipé, de le louer à un tarif préférentiel préétabli ou de rembourser à l'état les m² offerts au prorata du temps qu'il reste entre le départ et les 9 ans d'engagement. Exemple : les médecins nouvellement diplômés qui, de ce fait, pourraient être motivés à s'installer dans les campagnes plutôt que de vouloir rester dans les grandes villes.

3) Proposer aux locataires de logements sociaux de racheter leur appartement

A partir du moment où ils ont toujours été bon payeurs, le bien leur serait proposé au prix du marché avec une ristourne de 20% à 40% selon la durée de location qu'ils ont déjà effectuée. Exemple : un locataire en place dans un appartement depuis 10 ans aurait droit à une décote de 30% ; Un locataire en place depuis plus de 20 ans aurait une réduction, par rapport à la valeur de marché, de 40%. Mesure « plus » : leur faire bénéficier de taux préférentiels sur des durées de prêt allant jusqu'à 30 ans.

4) Avantages fiscaux équivalents dans l’ancien comme dans le neuf

En contrepartie de l'obligation de pratiquer des loyers plafonnés, tout investisseur, qu’il achète dans l’ancien ou dans le neuf, aurait droit aux mêmes avantages fiscaux. Cela pourrait inciter un nombre important d’épargnants à investir dans l’immobilier ancien, souvent plus accessible… Avec pour heureuse conséquence l’augmentation du parc locatif, qui, devenant plus concurrentiel, pratiquerait des prix plus bas.

5) Déduction des intérêts d’emprunts pour les investisseurs acceptant de pratiquer des loyers plafonnés

Les investisseurs acceptant de pratiquer des loyers plafonnés continueraient à bénéficier d’une déduction des intérêts d'emprunt et pourraient, en plus, déduire de leurs revenus la réduction des loyers octroyée à leurs locataires. Ceci pendant une durée minimum de 9 ans. Par exemple, un propriétaire bailleur qui s'engagerait à pratiquer pendant 9 ans des loyers inférieurs de 20 à 30% à ceux du marché, pourrait déduire cette somme de ses revenus imposables.

Exemple : pour un loyer normal de 1.000 € par mois ramené à 700 € dans le cadre d'un loyer plafonné, le propriétaire pourrait déduire annuellement 3.600 € de ses revenus imposables.

6) Déduction des travaux d’agrandissement de ses revenus fonciers

Ne plus limiter la déductibilité des revenus fonciers qu'aux travaux d'aménagement ou d'embellissement, mais y ajouter les travaux d'agrandissement.

7) Taxation plus importante sur la plus-value des terrains à bâtir

Les propriétaires qui gèleraient la mise en vente de leur terrain pour faire grimper les prix seraient taxés davantage. Cette taxation les inciterait à vendre, fluidifiant ainsi le marché en augmentant l’offre.

8) Rétablissement de la taxation des plus-values à 15 ans si réinvestissement dans la pierre

Pour les particuliers qui investissent dans la pierre, secteurs neufs ou anciens, il serait bon de rétablir - sous condition - l’exonération des plus-values à partir de 15 ans de détention. La condition serait leur engagement à réinvestir au minimum 50% du prix de vente dans l’achat d’un autre bien immobilier. Ceux qui ne réinvestiraient pas dans la pierre seraient taxés sur les bases de la plus-value actuelle. Cela redonnerait, comme auparavant, de l’intérêt à l’investissement pierre, tout en incitant les épargnants à continuer à privilégier cet actif.

A noter que l’encadrement des loyers ne ferait qu’ajouter un frein à l’investissement immobilier. Il serait plus pertinent de réguler le marché en incitant les investisseurs à réduire les loyers, en contrepartie d’avantages fiscaux plus ou moins importants, en fonction des efforts qu'ils auront consenti auprès de leur locataire.

Patrick Chappey - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 26/04/2012 à 18:33 par Gironimmo

    Vite une interview de Manu...

    ahaha

  • 0 Reco 24/04/2012 à 12:06 par Un pro de la promotion

    Manu branche ta radio et écoute BFM Business, tu auras tout ce que tu demande, de vrais journalistes, des interviews d'économistes, des politiques, des chefs d'entreprises .... et tu verra que le discourt tenu est peu ou prou le même que celui de Monsieur Chappey ! Des gens qui à la différence de toi ne vivent pas dans le monde des bisounours !
    Tu as sans doute vu les chiffres annoncés sur la baisse des mises en chantiers ... cela annonce d'ici quelques mois la mise en place de nouvelles mesures de soutiens de l'immobilier neuf pour infléchir la courbe du chômage qui explosera si la construction s'effondre ... c'est mathématique et cela quelque soit le résultat du 6 mai ... 500.000 chômeurs supplémentaires coûterons toujours plus chères que d'éventuelles mesures de soutient !!!

  • 0 Reco 24/04/2012 à 10:57 par Geromimmo

    @ manu : Je ne comprends pas bien. En gros pour vous c'est : "Comment quelqu'un qui connait bien le marché immobilier ose-t-il parler de l'immobilier ? ". Je rejoins Pierre Guillery et attend votre propre analyse et vos propositions avec impatience ...

  • 0 Reco 24/04/2012 à 09:50 par Mama Sam

    Stop la haine mes frères !

    Le gars est entrepreneur dans l'immobilier, c'est juste marqué dans le petit rectangle vert sous sa photo, mais vous ne regardez pas plus loin que le bout de votre nez ?

    Quand des boloss se prennent la tête, Mama Sam est toujours là pour calmer le jeu, belle gosse forever.

  • 1 Reco 24/04/2012 à 09:39 par Pierre Guillery

    @ manu : où est votre problème avec cette chronique/opinion ?

    Que l'auteur soit intéressé à une économie immobilière florissante, soit. Mais regardez donc la situation : les gens, les jeunes, beaucoup des autres, ne peuvent pas acheter leur logement, et ont des problèmes pour trouver à louer à un tarif décent. L'auteur propose des trucs dont ils pensent qu'ils peuvent débloquer la situation.

    Et vous, vous proposez quoi ?

  • 0 Reco 24/04/2012 à 09:05 par rudy

    Pour info : le monsieur n'est pas journaliste. Sur ce...

  • 0 Reco 23/04/2012 à 22:44 par lil-works

    Tout à fait d'accord avec vous Manu...

  • 0 Reco 23/04/2012 à 21:06 par Manu

    ENCORE UNE FOIS.
    Ou est le travail du journaliste lorsqu'il se borne à rapporter des propos d'une personne qui a intérêt à ce que l'immobilier soit toujours plus haut ?
    On veut du vrai journalisme, avec des interviews d'économistes, de politiques, de chefs d'entreprise !
    Assez des AI et promoteurs immobiliers !


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