Avis d'experts
LaVieImmo.com
Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 3 décembre 2015 à 16h32

Quels avantages de passer de la location nue à la location meublée ?


Caroline Couzineau

Biographie Fiscaliste de formation, Caroline Couzineau a développé une expertise toute particulière en fiscalité immobilière. Elle conseille des promoteurs, des marchands de biens, des foncières, des conseillers en gestion de patrimoine et assiste des particuliers dans leur investissement immobilier. Elle est ...Lire la suite

Le marché de la location meublé a explosé ces dernières années sans doute grâce à des besoins accrus (étudiants ; touristes ; divorce…), à une meilleure rentabilité mais aussi à des avantages fiscaux.

Quels sont les avantages fiscaux de la location meublée par rapport à la location nue ? Les revenus de location meublés sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et peuvent donc bénéficier du régime des micro-BIC jusqu’à un niveau de recettes de 32.900 €. Vous n’êtes alors imposés que sur 50% de vos recettes. Le seuil est même porté à 82.200 € de recettes et un abattement de 71% en cas de meublés de tourisme. Si vous faites de la location nue, le seuil d’application des micro-fonciers est n’est que de de 15.000 €, et l’abattement est moins intéressant (30%).

Exemple :

Vous êtes propriétaire d’un studio qui vous rapporte des recettes de 15.000 € par an. Si vous le donnez en location nue et que vous appliquez le régime des micro-fonciers, vous serez imposés sur la base d’une montant de 10.500 € (15.000 – 30%).

Si vous le donnez en location meublée et que vous appliquez le régime des micro-BIC, vous serez imposés sur la base d’un montant de 7.500 € (15.000 – 50%).

Si c’est un meublé de tourisme, vous serez imposés sur la base de 4.350 € (15.000 – 71%).

Dans l’hypothèse où vous retenez une imposition sur la base du régime réel d’imposition et pas selon le régime du micro, le régime fiscal d’imposition de la location meublée permet de comptabiliser des amortissements qui viennent donc réduire votre base imposable. En pratique, mis à part le prix de revient du terrain qui n’est pas amortissable, le mobilier est amortissable sur 5 ans et le foncier sur environ 35 ans (avec la possibilité d’amortir des composants sur une période plus courte).

Exemple :

Estimez votre bien
Estimez votre bien

Type de bien :

Valeur de l’appartement : 250.000 € Valeur des murs hors terrain : 200.000 € Coût du mobilier : 7.500 € Amortissement annuel du mobilier : 7.500 € *20% = 1.500 € Amortissement : 200.000 * 3% = 6.000 €

En cas de location meublée, vous aurez donc la possibilité de procéder la déduction d’un amortissement de 7.500 €, ce qui viendra évidemment réduire les recettes imposables.

La déduction d’un amortissement n’est pas possible en cas de location nue dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Si vous réalisez des travaux dans votre appartement, les travaux d’entretien et de réparation sont déductibles de la même manière (immédiatement) que vous procédiez à une location nue ou à une location meublée; en revanche, les travaux d’amélioration ne sont pas déductibles immédiatement en cas de location meublée mais doivent être immobilisés et faire l’objet d’amortissements. En ce sens, la location nue est plus intéressante, ce d’autant plus que si vous dégagez un déficit foncier, celui-ci est imputable sur vos autres revenus (tels que des salaires ou des BNC) dans la limite de 10.700 €. Cette optimisation ne sera cependant effective que l’année de réalisation des travaux.

En revanche, le déficit tiré de location meublée (non professionnel) ne peut pas faire l’objet d’imputation sur vos autres revenus. Ils ne sont imputables que sur des bénéfices de même nature (location meublée) réalisés au cours des dix années suivantes.

Pour finir, il faut savoir aussi que le passage de la location nue à la location meublée ne vous fait pas perdre le bénéfice du régime des plus-values des particuliers en cas de cession du bien immobilier (abattement par durée de détention qui vous permettent d’être exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et des prélèvements sociaux après 30 ans de détention) dès l’instant où vous restez un loueur en meublé non professionnel (vous ne réalisez pas des recettes supérieures à 23.000 € et vos recettes de location meublée n’excèdent pas vos revenus professionnels).

Il ne vous reste plus qu’à réfléchir à investir dans du mobilier pour passer de la location nue à la location meublée. Au niveau réglementaire, si vous proposez une location meublée à titre de résidence principale, vous n’aurez pas à requérir d’autorisation spécifique. Tel ne sera pas le cas en cas de location meublée de courte durée pour laquelle vous aurez besoin d’une autorisation préalable de la Mairie.

Caroline Couzineau - ©2016 LaVieImmo
Donnez votre avis
Vous devez être enregistré pour pouvoir poster sur cet article
(il vous reste 2000 caractères)

  • 0 Reco 03/12/2015 à 19:35 par franckblack

    Le meublé touristique, c'est quand même une belle niche fiscale qui créé artificiellement une pénurie de logement.


En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...