Quels investissements immobiliers privilégier depuis le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € ?

A titre d’exemple, un couple marié avec deux enfants bénéficiant de services à domicile et réalisant un investissement Duflot rentre dans le plafonnement des niches fiscales : le crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile est au maximum de 7.500 €, et la réduction pour investissement Duflot ne peut dépasser 6.000 € par an, soit un total de 13.500 €, ramené à 10.000 € du fait du plafonnement.

Tout autre investissement immobilier tel qu’un investissement en Censi-Bouvard (location meublée en résidences-services) ou dans les Dom-Tom rentrera dans le plafonnement des niches fiscales et sera donc moins efficace puisque sans levier fiscal si le plafonnement est atteint.

Certains investissements immobiliers peuvent générer malgré tout une économie d’impôt en application des règles de droit commun (schéma des déficits fonciers ; amortissement de l’immeuble en location meublée) ou alors parce qu’ils sont exclus du plafonnement global des niches fiscales (cas des investissement Malraux).

Schéma déficit foncier

Dans le cadre de logements loués nus et taxés en conséquence dans la catégorie des revenus fonciers, il est possible de créer du déficit foncier qui va, d’une part, effacer sans limite les loyers imposables, et, d’autre part, générer éventuellement un déficit foncier qui s’impute sur les autres revenus dans la limite de 10.700 €. La réalisation de ce déficit provient de la possibilité de déduire en charges déductibles les travaux d’entretien et de réparation, ainsi que les travaux d’amélioration.

Exemple : un contribuable perçoit des revenus locatifs de 12.000 € annuel. Il décide de réaliser un nouvel achat immobilier pour 130.000 €, et réalise des travaux pour 60.000 €. Les travaux de 60.000 € étant imputable sur les revenus locatifs de 12.000 €, il n’aura pas d’impôt à payer sur les revenus locatifs. Il pourra aussi déduire 10.700 € de déficits fonciers sur ses autres revenus. Il réalisera ainsi une économie de 10.215 €, (12.000 + 10.700) * 45%, auquel s’ajoute l’économie des prélèvements sociaux sur les revenus locatifs de 1.860 € (12.000 * 15,5%).

Location meublée classique : possibilité de pratiquer des amortissements

Dans le cadre d’une location meublée, les revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui permet au propriétaire déduire des amortissements de l’immeuble, ce qui n’est pas possible en cas de logement loué nu. La déduction de ces amortissements va permettre au propriétaire de générer une charge comptable sans pour autant avoir un décaissement de trésorerie. Cela permet en conséquence d’effacer en tout ou partie des loyers imposables.

Investissement Malraux : exclu du plafonnement des niches fiscales

La réduction d’impôt au titre des opérations de restauration immobilière Malraux soumise au plafonnement jusqu’à l’imposition des revenus de 2012 en est désormais exclue à compter des revenus de 2013.

Ce dispositif permet à des personnes physiques qui investissent dans des opérations de restauration immobilière dans certains quartiers urbains de bénéficier d’une réduction d’impôt lorsque les immeubles sont donnés à la location. La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 30% des dépenses pour les immeubles situés en secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé, les dépenses ouvrant droit à la réduction étant limité à 100.000 €.

La réduction d’impôt peut donc s’élever au maximum à 30.000 € (100.000 * 30%). Etant donné que ce dispositif ne rentre plus dans le plafonnement global des niches fiscales, l’intégralité des 30.000 € pourront être imputés pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

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