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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 21 décembre 2015 à 14h30

Recours en matière de défaut de performance énergétique : c'est l'impropriété à la destination qu'il faudra invoquer


Pierre-Yves Rossignol

Biographie Pierre-Yves Rossignol est associé au sein du cabinet Granrut depuis 1997. Il est spécialisé en droit immobilier, droit de la construction et en contentieux des produits défectueux. Il pratique également le droit des assurances dans le domaine de l’assurance-crédit, de l’assurance-construction et des ...Lire la suite

Quelques jours après la clôture de la COP 21, pendant laquelle l’écologie était à l’honneur, il est intéressant de s’assurer de l’efficacité de notre législation protectrice de l’environnement. Ainsi pour les acquéreurs de biens immobiliers, les performances énergétiques que doivent garantir les promoteurs, seront réellement assurées ?

En cas de défaut de performance, de quel recours disposeront ces acquéreurs ? La performance énergétique fait l’objet d’une réglementation d’ordre public - très technique – s’imposant aux constructeurs, comme tous les règlements en matière de construction et les nombreux arrêtés d’application de la RT 2012.

La doctrine a dénoncé le caractère très théorique de la notion de performance énergétique, d’abord non définie, puis finalement définie par un arrêté du 11 octobre 2011 qui fait référence à une consommation "conventionnelle".

Cette consommation conventionnelle a elle-même été définie par l’arrêté du 11 octobre 2011 qui indique :

- qu’il s’agit d’un indicateur exprimé en kilowatt/h d’énergie primaire par m² et par an,

- et qu’elle prend en compte les consommations de chauffage, de refroidissement, de production d’eau chaude sanitaires, d’éclairage, des auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaires et de ventilation, déduction faite de la production d’électricité à demeure.

Par ailleurs, les modalités de calcul sont fixées par cet arrêté – qui reconnait qu’il pourra y avoir des écarts entre les consommations "réelles" et la consommation "conventionnelle" calculée.

Il faut en tirer trois principes essentiels :

1/ La performance concerne le bâtiment et non pas un appartement ou un local pris en particulier.

2/ La notion de performance ne prend pas en compte tous les postes de consommation d’énergie d’un bâtiment (la simple lecture de la facture EDF ne permettra pas à l’usager de mesurer la traduction réelle de sa norme, dès lors que la plupart de sa consommation résultera de l’usage d’appareils électroménagers ou audiovisuels …).

3/ L’expression de la performance est en énergie primaire et non en énergie finale, ce qui rend l’expression des calculs fortement théorique pour le consommateur.

Mais quel serait le recours en cas de défaut de performance énergétique ?

La loi relative à la "transition énergétique pour la croissance verte" du 17 août 2015 (loi 2015-1992 JO du 18 août 2015) a opté pour la possibilité de mise en œuvre de la responsabilité civile décennale à propos des désordres liés à la performance énergétique.

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Dans un arrêt du 27 septembre 2000, la Cour de cassation avait considéré que les défaillances d’un système de chauffage devaient conduire les juges à retenir que non seulement l’installation de chauffage était impropre à sa destination, mais au-delà, que l’immeuble dans son ensemble était susceptible d’être impropre à tout usage au sens de l’article 1792 du Code Civil.

Le nouveau dispositif inséré à l’article L.111-13-1 du Code de la construction et de l’habitation encadre la notion d’impropriété à la destination en cas de défaut de performance énergétique en prévoyant que : "en matière de performance énergétique, l’impropriété à la destination mentionnée à l’article L.111-13 du Code de la Construction et de l’Habitation (à savoir l’article 1792 du Code Civil), ne peut être retenue qu’en cas de dommages résultant d’un défaut lié aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l’ouvrage, de l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement conduisant, toute condition d’usage et d’entretien pris en compte et jugée appropriée, à une surconsommation énergique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant".

Cette présomption de responsabilité ne s’appliquera en cas de dépassement de la consommation énergique conventionnelle – au sens de la RT 2012 – que si l’impropriété à la destination cause un dommage consécutif à :

- une malfaçon d’exécution ;

- une erreur de conception ;

- un défaut du produit.

Pour engager la responsabilité décennale des constructeurs, il faudra donner une estimation de la perte financière résultant de ce défaut sur la consommation énergétique, à savoir, le coût exorbitant exigé pour que l’ouvrage puisse être utilisé.

Face à une notion dont le caractère théorique a été dénoncé par la doctrine, le lecteur comprendra que les tribunaux auront fort à faire pour définir l’ensemble de ces notions, et les rendre plus compréhensibles "pour le commun des acquéreurs"…

Pierre-Yves Rossignol - ©2016 LaVieImmo
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