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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 17 janvier 2014 à 12h11

Récupération des charges et nécessaire impossibilité temporaire du gardien


Jean de Valon

Biographie Jean de VALON est avocat spécialisé en droit immobilier. Il exerce, à Marseille, comme associé au sein du cabinet d’avocats VALON & PONTIER cabinet conseil notamment de syndics de copropriété, agents immobiliers ou sociétés immobilières. Il anime aussi un blog comportant une actualité jurisprudent ...Lire la suite

La question de la récupération des charges au regard du décret du 26 août 1987, en cette période de disette, est source de conflits récurrents, notamment s’agissant des coûteux gardiens…

Lorsque le gardien ou le concierge d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant. Et ce y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux tâches.

Ces dépenses ne sont exigibles qu'à concurrence de 40 % de leur montant lorsque le gardien ou le concierge n'assure, conformément à son contrat de travail, que l'une ou l'autre des deux tâches, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul cette tâche.

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Type de bien :

Par un arrêt du 17 décembre 2013 (12-26780), la Cour de cassation dit que lorsque le gardien d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles partage avec un tiers l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, ou une seule de ces deux tâches, les dépenses correspondant à sa rémunération ne sont récupérables que si le gardien ne peut en assurer seul l'exécution par suite d'une impossibilité matérielle temporaire. Ayant relevé que les gardiens effectuaient partiellement l'entretien des parties communes et l'élimination des déchets ou l'une de ces deux tâches avec l'aide d'une société tierce intervenant pendant leur temps de travail, elle rejette un pourvoi formé contre une décision d’un tribunal d’instance ayant jugé que les charges afférentes à la rémunération des gardiens, en une telle circonstance, n'étaient pas récupérables et devaient donner lieu à restitution, le caractère « temporaire » s'appliquant à « l'impossibilité matérielle ».

Pour permettre la récupération, l’impossibilité doit être temporaire, compris en cas d’impossibilité physique !

Jean de Valon - ©2016 LaVieImmo
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