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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 10 mars 2015 à 17h03

Réduire ses impôts avec le dispositif Censi-Bouvard


Didier Vitet

Biographie Didier Vitet est le créateur de la société Medicis Patrimoine. Depuis plus de 20 ans, il évolue dans le secteur de l'immobilier neuf. Afin d'aider les futurs acquéreurs, il a créé le site www.medicis-patrimoine.com pour rassembler l'offre de plus de 50 promoteurs nationaux et régionaux afin de facil ...Lire la suite

Pour créer votre patrimoine immobilier, vous voulez être certain de réaliser un placement rentable. Et c’est normal ! Il existe sur le marché immobilier plusieurs mécanismes qui peuvent vous aider à défiscaliser. C'est-à-dire ? A économiser un montant parfois significatif sur vos impôts tout en bénéficiant d’une rente mensuelle pérenne. Le dispositif Censi-Bouvard est l’un d’entre eux. En investissant dans une résidence de services, vous pouvez réaliser de belles économies d’impôts. Explications.

Les avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard

En échange de son effort financier dans la pierre, un particulier qui opte pour un investissement Censi-Bouvard sera largement récompensé. Une partie du montant du bien, à hauteur de 11% sur la valeur HT de l’immobilier et dans la limite de 300 000€, sera défiscalisée. Cette réduction d’impôts est répartie sur neuf ans de façon linéaire.

Récupérer la TVA sur un bien Censi-Bouvard

Le mécanisme fiscal Censi-Bouvard donne également la possibilité de récupérer la TVA à 20% si la résidence de services décline - notamment - trois services ou plus (ex : blanchisserie / petit-déjeuner / accueil / salle de fitness etc…). Mais attention, la récupération complète de la TVA n’intervient qu’à l’issue de 20 ans de location. L’activité commerciale doit donc perdurer dans le temps. En cas de revente de l’appartement et sans reprise du bail commercial, le propriétaire devra rembourser la TVA ET payer des indemnités d’éviction à la société gestionnaire. Une opération à éviter donc…

Les biens éligibles au dispositif Censi-Bouvard

Investir dans une résidence de services est la condition sine qua non pour profiter du dispositif Censi-Bouvard. Dans les faits, un particulier doit tourner son acquisition vers une résidence meublée proposant des services et commodités à ses résidents, mais pas n’importe laquelle. Il peut s’agir :

-D’une résidence étudiante,

-D’une résidence de tourisme classée ou affaires

-D’un EHPAD (Etablissement d’Hébergement des Personnes Agées Dépendantes)

-D’une résidence sénior.

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Ces résidences font l’objet d’une location meublée par le biais d’un bail commercial. Il est établi entre la société en charge de la gestion locative de la résidence et le locataire, et conclu pour une durée minimale de neuf ans. Si la donne peut paraître contraignante, elle révèle des avantages non négligeables et une sécurité juridique intéressante. Le propriétaire du bien ne s’occupe de rien. La gestion locative, la recherche de locataire, la rédaction et la signature du bail final (entre l’occupant et l’exploitant), les travaux dans la résidence, le quotidien de chaque logement… sont assurés par l’exploitant de la résidence en échange d’un pourcentage prélevé sur le loyer mensuel. Loyer qui est ensuite directement reversé au propriétaire.

Les obligations du dispositif Censi-Bouvard

Pour pouvoir investir et profiter du dispositif Censi-Bouvard, quelques conditions sont à respecter. Sans quoi, impossible d’espérer défiscaliser !

La première obligation est de payer ses impôts en France. Le dispositif Censi-Bouvard est en effet réservé aux contribuables français qui acquièrent un logement meublé en résidence de services entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.

La seconde condition est d’acheter un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).

Nous l’avons dit, le propriétaire doit donner le bien en location meublée par le biais d’un bail commercial relevant de l’exploitant de la résidence. Le logement est à louer douze mois au maximum après sa livraison.

Le bail d’un logement Censi-Bouvard

Lorsque le propriétaire laisse son bien en gestion auprès d’une société spécialisée, il signe un bail commercial pour une durée de 9 ou 11 ans. Cette durée engage à la fois l’investisseur et le gestionnaire qui n’a aucune obligation de demander le renouvellement du bail une fois celui-ci arrivé à son terme. Il peut soit décliner le renouvellement, soit imposer au propriétaire des conditions de renouvellement strictes : changement du mobilier, travaux…

A l’inverse, le propriétaire est lui obligé de porter le bail au terme de la durée définie et de le renouveler. Dans le cas contraire, il se verra contraint de payer une indemnité d’éviction à la société gestionnaire. Pour ordre de grandeur, cette dernière peut atteindre entre un et trois ans de loyer toutes taxes comprises.

Déclarer les locations d’un bien Censi-Bouvard

Attention, investir sous le dispositif Censi-Bouvard ne peut être fait à titre professionnel. Les loyers ne doivent pas dépasser 23 000 euros par année et doivent représenter 50% ou moins des revenus de l’investisseur. Ils font l’objet d’une déclaration dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Quel rendement attendre d’un investissement en Censi-Bouvard ?

Le rendement d’un investissement en Censi-Bouvard est variable en fonction du type de résidences visées mais aussi de sa localisation et donc de la demande locative. Investir dans une résidence étudiante dans une ville où il n’y ni école ni université est à coup sûr une opération peu prometteuse… De même, les rendements trop alléchants sur papier sont à fuir, ils ne reflètent pas la réalité. D’une manière générale, un propriétaire peut espérer un rendement de 4,5% pour son investissement Censi-Bouvard, voire 5% HT sur les EHPAD.

Dispositif Censi-Bouvard et statut LMNP

Le dispositif Censi-Bouvard n’est pas cumulable avec d’autres mécanismes de défiscalisation comme la loi Pinel. Par contre, un investisseur peut également faire appel du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). On parle alors d’une acquisition en LMNP Censi-Bouvard. Seule la part du bien supérieure à 300 000 euros, celle qui ne bénéficie de la défiscalisation Censi-Bouvard, sera prise en compte dans le calcul des amortissements éligible au statut LMNP.

Financer son achat en Censi-Bouvard

Les banques sont généralement enclines à financer un achat en Censi-Bouvard, parfois même à 100%. Pour cela, préférez vous tourner vers un exploitant de résidences de services qui a fait ses preuves. Les organismes financiers sont en effet rassurés par la certitude qu’ont leurs clients de percevoir un loyer mensuel, somme qui servira à rembourser le crédit immobilier. Conscientes que l’achat d’un bien Censi-Bouvard se fait souvent sur plan, les banques autorisent également de différer le remboursement sous certaines conditions.


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Didier Vitet - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 16/03/2015 à 14:04 par Patrick

    Le neuf étant cher et les rendements moins élevés, j'ai choisi le LMNP ancien pour mes client, le régime de l'amortissement étant plus efficace qu'une faible réduction d'impôt (soit 11 % de l'achat HT et acquis seulement au bout de 9 ans).

    Cordialement.

    Message modéré 13/04/2015 à 10:00

  • 0 Reco 13/03/2015 à 15:02 par investisseurserein

    Le choix du gestionnaire fait la différence autant que la localisation et la fonction de la résidence (par exemple une résidence étudiante à Toulouse c'est le top). J'aime bien le principe du LMNP Censi Bouvard et pour les résidences de tourisme à la montagne, on peut parfois trouver une option d'occupation

    Message modéré 13/04/2015 à 09:59

  • 0 Reco 10/03/2015 à 19:19 par Jacques

    il faut savoir que le prix du neuf/m2 est en général supérieur de 25% au neuf traditionnel.
    Ce que vous croyez gagner d'un côté vous le donnez au promoteur de l'autre.


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