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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 7 mars 2017 à 17h00

Réforme du droit des contrats : 4 impacts majeurs en immobilier


Christophe Sciot-Siegrist

Biographie Christophe Sciot-Siegrist est associé au sein du bureau de Paris d'Eversheds Sutherland, où il coordonne le département Droit immobilier. Bilingue français/anglais, Christophe gère les différentes composantes du droit immobilier, y compris l’acquisition d’immeubles bâtis ou à bâtir, les portefeuille ...Lire la suite

La réforme du droit des contrats mise en place par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et publiée au Journal Officiel le 11 février 2016 est entrée en vigueur le 1er octobre 2016 et s’applique aux contrats conclus après cette date, à l’exception cependant de certains aspects (les actions dites « interrogatoires ») applicables aux contrats en cours.

Bien que cette ordonnance comporte peu de dispositions spécifiques à la matière du « droit immobilier », en pratique et en revanche, la plupart de ses mesures sont susceptibles de l’impacter.

Vu l’ampleur de la réforme et sans aucunement vouloir faire un inventaire exhaustif, on peut notamment relever les impacts suivant (choisis tout à fait arbitrairement) :

1. Rétractation d’une promesse unilatérale

Il n’était pas possible de parler de cette réforme sans mentionner ce changement législatif : l’article 1124 du code civil consacre en effet l’inefficacité d’une rétractation du promettant dans le cadre d’une promesse unilatérale, en ce sens que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour exercer son option n'empêche pas la formation du contrat promis.

La nullité du contrat conclu en violation de la promesse unilatérale est limitée en revanche au cas où le tiers en connaissait l'existence.

Il n’est toutefois pas interdit au promettant, qui entend conserver une faculté de rétractation avant que le bénéficiaire n’ait levé l’option, de prévoir une clause expresse à cet effet dans la promesse.

A noter que les dispositions de l’article 1124 du code civil ne doivent pas être cantonnées aux promesses unilatérales de vente. Elles s’appliquent également à la promesse unilatérale de bail.

2. Imprévision et centres commerciaux

Le code civil intègre désormais une notion longtemps rejetée par la jurisprudence depuis l’arrêt « Canal de Craponne » : la théorie de l'imprévision. L’article 1195 dispose ainsi que « si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. […] ».

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Type de bien :

L’imprévision permettra au débiteur d’une obligation « excessivement onéreuse » de soulever, dans certaines conditions, l’imprévisibilité d’un risque survenu postérieurement à la formation du contrat afin de renégocier le contrat et, en cas de refus ou d'échec de la renégociation, de demander au juge de procéder à son adaptation ou d’y mettre fin.

La question se pose de savoir si ces dispositions ne pourraient pas être invoquées dans le cadre (notamment) de baux commerciaux ou de contrats de franchise dans des centres commerciaux qui verraient leur activité décroître sensiblement.

Bien qu’une distinction puisse être effectuée en fonction de la nature du contrat (franchise vs. bail), en ce qui concerne la matière de baux, on pourrait s’interroger sur l’attitude « passive » ou « attentiste » du bailleur dans le développement et l’attractivité du centre, le tout, sous réserve de dispositions contractuelles contraires.

Bien entendu, les nouvelles dispositions sur l’imprévision ne doivent pas être cantonnées à la matière des baux commerciaux et peuvent très bien être amenées à jouer dans d’autres domaines, dont celui de la vente immobilière…

3. Contrat d’adhésion et baux commerciaux

Bien qu’il soit rare que la conclusion d’un bail commercial n’ait pas été précédée de négociations, il arrive souvent qu’un bail commercial (le plus souvent proposé par un investisseur, particulièrement dans le cadre d’un centre commercial) comporte des conditions générales non négociées et généralement non négociables, qui pourraient faire tendre le bail commercial vers la qualification de contrat d’adhésion. Or, le nouvel article 1171 du code civil prévoit que « dans un contrat d'adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. ».

La définition du contrat d’adhésion figure au 2ème alinéa de l’article 1110 du code civil, s’agissant de celui dont « … les conditions générales, soustraites à la négociation, sont déterminées à l’avance par l’une des parties ».

En pratique, bon nombre de baux de centres commerciaux (mais aussi d’autres locaux) contiennent (i) soit des conditions générales et des conditions particulières, (ii) soit des conditions générales, des conditions particulières et une « annexe » (ou des « conditions spécifiques »), qui dérogent à des points limités des conditions générales…

Le fait de déroger un tant soit peu aux conditions générales permet-il d’échapper au caractère « non-écrit » des clauses abusives dans les contrats d’adhésion ? S’agit-il d’ailleurs de contrat d’adhésion ?

Il y aura beaucoup à écrire et à juger sur le sujet mais à notre sens, une telle dérogation ne devrait pas le permettre, sauf à prévoir des précautions contractuelles que l’imagination des juristes ne manquera pas de trouver.

En toute hypothèse, l’article 1190 du code réitère que dans les contrats de gré à gré et dans les contrats d’adhésion, le bail s’interprète en faveur du locataire (« Dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé »).

4. Obligations essentielles et baux commerciaux

Dans la droite ligne de ce qui précède, il convient de souligner que l’article 1170 du code civil prévoit : « Toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ».

On ne peut éviter de faire un renvoi aux obligations essentielles incombant au bailleur, telles que définies à l’article 1719 du même code, essentiellement délivrance, jouissance paisible et entretien.

Ces nouvelles dispositions doivent inciter les bailleurs à la plus grande prudence dans la rédaction de leurs baux.

A noter que ce caractère non écrit n’est pas être limité aux baux et doit notamment être étendu au contrat de vente d’immeuble à notre sens. ___________________

Encore une fois, les points soulignés ci-dessus ne sont aucunement limitatifs mais sont parfaitement arbitraires : la richesse de l’ordonnance et son objet, le droit des obligations, touche par essence tous les domaines du droit, y compris le droit immobilier, qui hormis ses spécificités pures, reste soumis au droit général des obligations.

Ainsi, d’autres aspects auraient aisément pu être développés : la bonne foi, la consécration législative de la non rétroactivité des conditions suspensives, les actions interrogatoires et la question de l’indexation dans les baux commerciaux etc.

En toute hypothèse cependant, il appartiendra au juge de bien définir les contours des nouvelles dispositions du code civil.

On est encore loin de l’épilogue de l’histoire …

Christophe Sciot-Siegrist - ©2017 LaVieImmo
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