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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 14 mai 2012 à 18h40

Résidentiel ou professionnel : j’ai fait mon choix


Olivier Seban

Biographie « Tout le monde mérite d’être riche ». C’est à la fois la devise d’Olivier Seban, et le titre de son best seller, vendu dans + de 20 pays et traduit en chinois, espagnol, coréen. Parti de rien, il partage aujourd’hui son expérience d’investisseur immobilier, en dévoilant les techniques et les straté ...Lire la suite

Pour bien investir dans l’immobilier, vous devez acheter un bien qui attire de bons locataires, qui paieront leur loyer régulièrement, qui ne sont pas de fins négociateurs, et surtout qui ont plus besoin de vous que vous n’avez besoin d’eux. Ce qui est rarement le cas des entreprises.

Peut-être que vous avez déjà entendu dire que les locaux commerciaux rapportent plus que le résidentiel. C’est vrai, mais uniquement s’ils sont loués à un prix «normal» et que le locataire paye son loyer. Car même si vous avez acheté 50% en dessous du prix marché, si vous n’arrivez pas à louer correctement vos bureaux, ou boutiques, vous pourrez toujours admirer votre acquisition sans pour autant qu’elle remplisse votre compte en banque !

Vous me direz que cette remarque est également pour le résidentiel. Et vous auriez raison. Mais il y a quelques différences notables. Elles expliquent également pourquoi je n’aime pas acheter des biens professionnels.

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Lorsque vous louez votre local commercial, vous êtes associé à votre locataire et dépendant de ses compétences en tant qu’entrepreneur. C’est à dire que si ses affaires vont mal, les vôtres iront mal également (le loyer). Et si celui-ci dépose le bilan, vous pourrez oublier les sommes dues. Avec un particulier, même si celui-ci ne paye plus son loyer depuis plusieurs mois, il reste redevable de la dette. Même s’il a déménagé. Cela ne veut pas dire pour autant qu’il vous payera la totalité, mais au moins vous aurez un moyen de pression.

Lorsque vous louez à des entrepreneurs, ceux-ci n’hésiteront pas à négocier. Et à ce petit jeu, certains seront peut-être plus habiles que vous. Ce qui peut vous amener à baisser vos prétentions et donc vos revenus locatifs.

En fonction de la santé de l’économie, il peut-être plus difficile et plus long de trouver un locataire «entreprise» qu’un particulier. Ces derniers auront toujours besoin de se loger, alors que les entrepreneurs réduiront les frais au maximum. Donc pour éviter des périodes d'inoccupation trop longues, vous devrez dépenser plus de temps et d’énergie en recherche de locataires, et vous gagnerez probablement moins d’argent car vous devrez baisser vos prétentions pour attirer de nouveaux locataires.

Les entreprises font appel plus facilement à des avocats et des comptables dans le cadre de leurs affaires. En cas de différend, que vous aillez tort ou raison, cela vous coûtera du temps et de l’argent en procédure, pendant et même après la location si un litige subsiste après le départ du locataire.

Pour bien investir dans l’immobilier, vous devez acheter un appartement qui attire de bons locataires, qui paieront leur loyer régulièrement. Je pense très sincèrement que vous arriverez plus facilement à vos fins avec des particuliers.

Cela ne veut pas dire pour autant que vous devez pratiquer des loyers abusifs. Ce serait une erreur fondamentale, car vous fragiliserez financièrement votre locataire et vous serez le premier à en subir les conséquences.

Maintenant, acheter de l’immobilier professionnel (bureaux, boutiques, entrepôts, etc...) n’est pas obligatoirement une mauvaise idée. Si ce type d’investissement vous intéresse, préférez les SCPI dédiées à ce thème. Elles gèrent des centaines de biens immobiliers, ce qui vous permettra de limiter votre risque et de ne pas perdre votre temps à chercher ou gérer un locataire.

Olivier Seban - ©2016 LaVieImmo
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  • 1 Reco 17/05/2012 à 23:00 par Marc

    Article très intéressant. Avez vous d'autres conseils sur les bons achats immobiliers


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