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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 11 avril 2014 à 18h01

Restitution des locaux et indemnisation


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

En cas de restitution des locaux, même en vue de leur démolition, le preneur doit faire réaliser les réparations locatives visées au bail sous peine de devoir indemniser le bailleur.

L’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, la cour d’appel doit rechercher si le préjudice à raison de l’inexécution de l’obligation d’entretien du locataire a existé jusqu’à démolition du bien.

En l’espèce, la SCI XXXXX (la SCI) est propriétaire de divers locaux à usage commercial donnés à bail, selon acte du 2 décembre 1985, à la société A, aux droits de laquelle est venue la société B ; que la locataire a donné congé pour le 31 décembre 2008 ; qu’un état des lieux contradictoire a été dressé le 30 décembre 2008 ; qu’après expertise, la SCI a assigné la société B en réparation de son préjudice ;

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La Cour d’appel a alors débouté la SCI de ses demandes car trois mois après l’assignation au fond (19 juillet 21010), la SCI, envisageait la démolition du bâtiment et que même si le rapport d’expertise démontre les manquements du preneur à ses obligations contractuelles, le bailleur, qui ne justifie pas d’avoir exécuté les réparations locatives, ni ne démontre avoir cherché à relouer les locaux ou avoir subi une privation de jouissance, pas plus qu’il ne verse d’éléments démontrant que la démolition des locaux est consécutive à l’impossibilité de les remettre en état du fait des dégradations reprochées au preneur ou de les vendre au prix du marché, ne rapporte pas la preuve d’un préjudice indemnisable à la date où la cour d’appel statue.

Or, ce raisonnement est sanctionné par la Cour de Cassation.

En effet, le locataire qui n’a pas fait les réparations locatives dont il a la charge ne peut pas discuter le préjudice du propriétaire pour échapper à leur paiement.

Pour la Cour de cassation, ces réparations sont dues même si le propriétaire n’a pas l’intention de les faire exécuter, ni même de relouer les locaux.

La Cour donne donc tort au preneur qui soutient que le propriétaire avait l’intention de démolir l’immeuble ou en tout cas d’y faire de gros travaux.

Il ne peut y avoir condamnation à une indemnisation que s’il existe un dommage, soutenait ce locataire, or l’absence d’entretien ne peut pas être reproché par un propriétaire qui ne cherche pas de nouveau locataire et qui a l’intention de détruire les locaux.

La Cour de Cassation a rejeté le raisonnement. Le seul fait qu’à la fin du bail, l’immeuble ait besoin de réparations qui incombaient au locataire suffit à justifier la condamnation de ce dernier.

Le locataire, selon la loi, répond des dégradations et des réparations d’entretien courant du logement et de ses équipements, sauf par exemple en cas de vétusté, de malfaçon ou de force majeure. Ces réparations sont énumérées par un décret d’août 1987.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 11 mars 2014 n°12-28396

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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