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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 7 juillet 2016 à 18h05

Séparation de concubins et logement : partage ou licitation ?


Philippe Van Steenlandt

Biographie Philippe Van Steenlandt, docteur en droit (Paris II Panthéon-Assas), diplômé notaire, directeur du service patrimonial de l’Etude notariale Le Jouan à Vincennes. philippe.vansteenlandt.94039@paris.notaires.frLire la suite

La rupture d'un couple s'accompagne généralement du partage du logement, élément essentiel de leur patrimoine, lequel se réalise bien souvent par sa remise à l'un des membres du couple à charge pour lui d'indemniser l'autre. Et, très souvent, c'est le droit de partage qui est appliqué. Emprunter la voie de la licitation permet pourtant de réduire la note fiscale.

Si la séparation concerne des époux ou des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le droit fiscal leur offre un régime de faveur : le droit de partage de 2,50 % s'applique sur l'actif net partagé quel que soit le montant de la soulte versée entre eux. En revanche, si la rupture met aux prises des concubins, le droit fiscal est moins généreux puisque le partage déclenche un droit de vente plus onéreux que le droit de partage.

1. Concubins et partage du logement

En présence de concubins, le droit de vente s'applique sur le montant de la soulte. Le droit applicable en cas de vente d'un bien immobilier s'élève, quasiment partout en France, à 5,80 %. A ce droit de vente, il s'ajoute le droit de partage de 2,50 % sur l'actif net partagé déduction faite du montant de la soulte.

La soulte s'entend de la somme matériellement versée par le concubin attributaire du bien immobilier, mais aussi, le cas échéant, de la prise en charge du passif au-delà de sa part. A noter que le droit de partage et les émoluments du notaire sont dus par les deux concubins.

2. Concubins et licitation du logement

Cette fois, le droit de vente, on l'a dit généralement fixé à 5,80 %, s'applique sur la part acquise par le concubin attributaire. Aucun droit de partage ne s'applique. En cas de licitation, le droit de vente et les émoluments du notaire sont dus par le seul concubin attributaire du logement.

3. Exemples comparatifs

Exemple 1 :

En 1990, A et B ont acquis un logement par moitié pour une valeur convertie en € à 200 000. Lors de leur séparation, l'immeuble vaut 500 000 €. Il est attribué à A. En cas de partage : Actif net : 500 000 €, droits de chacun dans l'actif net : 250 000 €, donc soulte égale à 250 000 €. Assiette du droit de partage : 500 000 - 250 000 = 250 000 €. Droits dus : 250 000 x 2,50 % = 6 250 € Assiette du droit de vente : 250 000 €. Droits dus : 250 000 x 5,80 % = 14 500 €. Total des droits dus : 6 250 + 14 500 = 20 750 €. En cas de licitation : Assiette du droit de vente : 250 000 €. Droits dus : 250 000 x 5,80 % = 14 500 €. Total des droits dus : 14 500 €.

Exemple 2 :

On reprend la même hypothèse que dans le 1er exemple, mais cette fois avec un passif résultant d'un emprunt restant dû pour un montant de 100 000 €. Le logement est attribué à A qui reprend le passif à sa charge exclusive.

En cas de partage : Actif net : 500 000 - 100 000 = 400 000 €, droits de chacun dans l'actif net : 200 000 €, donc soulte égale à 250 000 €, soit le versement d'une somme de 200 000 € + la prise en charge du passif au-delà de sa contribution soit 50 000 €. Assiette du droit de partage : 400 000 - 200 000 = 200 000 €. Droits dus : 200 000 x 2,50 % = 5 000 € Assiette du droit de vente : 200 000 + 50 000 = 250 000 €. Droits dus : 250 000 x 5,80 % = 14 500 €. Total des droits dus : 5 000 + 14 500 = 19 500 €. En cas de licitation : Assiette du droit de vente : 200 000 + 50 000 = 250 000 €. Droit de vente. Droits dus : 5,80 % x 250 000 = 14 500 €. Total des droits dus : 14 500 €.

Conclusion : dans les deux exemples, on constate que les concubins ont intérêt à procéder par voie de licitation plutôt que de recourir à un partage. Mais dans ce cas, les frais de licitation seront à la charge du seul attributaire du logement.

Philippe Van Steenlandt - ©2016 LaVieImmo
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