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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 22 avril 2016 à 15h51

Sous-locations Airbnb et résiliation du bail


Jean de Valon

Biographie Jean de VALON est avocat spécialisé en droit immobilier. Il exerce, à Marseille, comme associé au sein du cabinet d’avocats VALON & PONTIER cabinet conseil notamment de syndics de copropriété, agents immobiliers ou sociétés immobilières. Il anime aussi un blog comportant une actualité jurisprudent ...Lire la suite

Quel est le fondement permettant à une juridiction de condamner un sous-locataire au titre de ce que l’on appelle les sous-locations Airbnb ?

La presse s’est fait l’écho d’un locataire condamné à verser des dommages et intérêts à son bailleur pour avoir sous -loué le bien qu’il prenait en location par le biais d’Airbnb. Ainsi le tribunal d’instance de Paris a-t-il condamné un locataire à payer 5000 € de dommages et intérêts à son bailleur.

Il s’agissait, paraît-il, d’un duplex avec terrasse et vue sur Notre-Dame de Paris. Le lecteur peut s’interroger sur le fondement de telles procédures engagées par les bailleurs, car il y en a eu plusieurs.

Il faut se rappeler que le bailleur et son locataire sont liés par un contrat de bail et que, souvent, celui-ci prévoit des dispositions contractuelles réglementant la question de la sous-location. Ainsi le bail prévoira-t-il, le plus souvent, l’interdiction faite au locataire de céder ou de sous-louer, en tout ou partie, le bien donné en location.

Certes, cela n’empêchera pas d’héberger à titre gratuit. Mais, pas à titre onéreux ! Si les dispositions contractuelles ne sont pas respectées. Le bailleur pourra se prévaloir de l’article 1728 du Code civil qui rappelle que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Autrefois, on disait en bon père de famille ; mais c’était autrefois.

S’il a été dit que le preneur pouvait héberger à titre gratuit, c’est sous condition que l’occupation de la personne hébergée ne supplée pas la sienne, dans la mesure où l’occupation personnelle du locataire est requise.

Le risque encouru par le locataire

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Type de bien :

S’agissant d’une sous-location interdite, il est manifeste qu’il en est différemment et qu’en l’espèce il y a bien une violation des dispositions contractuelles permettant au bailleur de se prévaloir de la violation de l’article 1728.

Cela peut donc le conduire à vouloir également se prévaloir de l’article 1729 lequel rappelle que si le preneur n’use pas de la chose louée en bon père de famille, pardon, raisonnablement, ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut suivant les circonstances, faire résilier le bail. Et c’est bien le risque encouru par le locataire de voir son bailleur agir en résiliation du bail en sollicitant, en sus, des dommages et intérêts.

S’agissant de la résiliation, celle-ci sera en l’espèce prononcée par le juge, ce qui signifie qu’il a un pouvoir d’appréciation. Il lui reviendra d’estimer si la faute du locataire est suffisamment grave pour justifier une telle résiliation ou pas. Probablement la juridiction considérera-t-elle le temps pendant lequel le bien est donné en sous-location et le profit retiré.

Il n’y aura pas forcément de résiliation du bail pour des opérations ponctuelles, le juge pouvant estimer que la faute n’est pas assez grave pour justifier une résiliation. Mais, dans le principe le risque existe et doit être pris en considération. Autrement dit, il n’est pas inutile de lire le bail signé…

Jean de Valon - ©2016 LaVieImmo
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