Sur l'habilitation tardive

La question de l'habilitation du syndic à ester en justice par l’assemblée générale est un peu un serpent de mer processuel.

Le syndic doit donc être habilité, mais ce n'est pas une règle absolue.

S'il s'agit d'agir en recouvrement de créances, de mettre en oeuvre des voies d'exécution forcée (à l'exception de la saisie immobilière), s'il s'agit de prendre des mesures conservatoires ou d'agir en référé , ou encore de se constituer en défense dans une procédure ; alors l'habilitation n'est pas obligatoire, le syndic cependant devant rendre compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

La jurisprudence admet, en tout cas, la régularisation d'un défaut d'habilitation en ce sens qu'il est possible à un syndic de copropriété de se faire habiliter a posteriori, alors même que la procédure est déjà en cours.

Cette habilitation prenant en quelque sorte la forme d'une ratification.

C'est vrai, que dans les procès, cette solution apparaît parfois comme rassurante.

Mais il y a un piège auquel il faut faire attention, notamment en matière de litiges de construction, c'est que cette habilitation par voie de ratification ne peut pas intervenir n'importe quand. En effet, il ne faut pas qu'elle intervienne alors même qu'un délai de prescription ait expiré, car elle serait alors tardive et ne pourrait valider la procédure...

Imaginons qu'une copropriété assigne dans le cadre d'une procédure où elle disposerait d'un délai d'action de deux ans, laquelle procédure serait engagée six mois avant l'expiration du délai et imaginons que l'habilitation du syndic intervienne tardivement six mois après l’expiration dudit délai.

Elle ne pourrait pas être considérée comme valable. C'est ce qu'a rappelé la Cour de Cassation, encore, par un arrêt du 13 janvier 2010 rendu par la troisième chambre. (09-10398 )

Donc il est prudent pour le syndic de copropriété de se faire habiliter avant l'engagement de la procédure pour ne prendre aucun risque, qui pourrait à défaut se traduire en termes de responsabilité.