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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 4 mai 2016 à 14h24

Syndic de copropriété : pas de rémunération possible en cas d'annulation du mandat


Jean de Valon

Biographie Jean de VALON est avocat spécialisé en droit immobilier. Il exerce, à Marseille, comme associé au sein du cabinet d’avocats VALON & PONTIER cabinet conseil notamment de syndics de copropriété, agents immobiliers ou sociétés immobilières. Il anime aussi un blog comportant une actualité jurisprudent ...Lire la suite

L’annulation du mandat du syndic de copropriété prive ce dernier de rémunération, même si l’assemblée des copropriétaires voudrait faire autrement.

Un syndic de copropriété avait vu son mandat annulé en raison de l’absence d’ouverture d’un compte séparé.

Une décision d’assemblée générale de la copropriété du 10 décembre 2010, par ses décisions numéro 11 à 26, approuve les comptes des exercices…du 1er novembre 1985 au 31 octobre 1998, du 1er novembre 2002 au 31 octobre 2004, du 1er novembre 2007 au 31 octobre 2008. Rien que ça !

Cette approbation des comptes entraîne de fait la validation des honoraires versés au syndic dont le mandat avait pourtant été annulé.

Elle a été attaquée par des copropriétaires exposant que ces décisions de l’assemblée générale sont nulles au motif que les comptes qui ont été approuvés contiennent, au chapitre des dépenses, la rémunération d'un syndic dont le mandat a été annulé et qui de ce fait, en l'absence de mandat écrit, ne pouvait faire aucun acte ni recevoir aucune somme d'argent par application de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970.

La Cour d’appel avait estimé que l'interdiction faite au syndic d'exiger ou d'accepter une rémunération à défaut de contrat écrit et préalable ne privait pas l'assemblée générale de la copropriété qui s'était engagée par un mandat de syndic par la suite annulé, dans l'exercice de son pouvoir souverain, de se reconnaître a posteriori débitrice du montant des rémunérations qu'elle avait effectivement versées en exécution des contrats annulés, et de s'abstenir d'en demander le remboursement.

Autrement dit, il était selon elle loisible à l’assemblée générale de se reconnaître a posteriori débitrice du montant des rémunérations versées au syndic dont le mandat avait été annulé. Mais, par une décision du 14 janvier 2016 (14–3898) la Cour de cassation précise que le syndic professionnel ne peut demander, ni recevoir, directement ou indirectement, d’autre rémunération, à l’occasion des opérations de gestion immobilière, que celle dont les conditions sont précisées dans sa désignation ou dans un mandat écrit préalable et un copropriétaire peut faire juger que le syndicat ne peut pas prendre une décision contraire une disposition d’ordre public régissant la copropriété.

Autrement dit, il n’est pas loisible à une assemblée générale de décider de verser spontanément une rémunération pour régulariser l’annulation du mandat.

Jean de Valon - ©2016 LaVieImmo
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