Transformer les bureaux en logements : De l'utopie à l'action

Une vieille fausse bonne idée

L’idée, qui semble plein de bon sens, a été a affichée par tous les maires depuis trente ans, sans résultats convaincants. Pour les douze dernières années, on a créé 400 logements par an en transformant des bureaux vides ; un goutte d’eau dans l’océan dans des besoins. Et il s’agit pour l’essentiel de bâtiments publics, l’opération la plus importante portait sur des bureaux de la Ville de Paris. Les bonnes intentions ont buté sur le mur de la réalité ; la transformation de bureaux en logements est techniquement complexe et financièrement insensée. A mon avis, elle risque de rester marginale et d’être le fait d’opérateurs publics pour qui l’idéologie sous-jacente à l’opération est plus importante que la bonne utilisation de l’argent des contribuables.

Une nouvelle approche, plus concrète

Ce qui est nouveau, et intéressant, est que la politique de la Ville s’appuie non pas sur des données macroéconomiques qui donnent toujours une image fausse de la réalité, mais sur une étude bâtiment par bâtiment du parc de bureaux de Paris. L’étude a été réalisée par HBS Research pour le compte de l’Atelier parisien d'urbanisme (Apur). Elle peut être téléchargée sur www.apur.org. HBS Research est une brillante Start-up française, qui collectionne les récompenses, elle a constituée une base de données exhaustive de tous les immeubles. C’est un outil opérationnel concret car ses clients sont les professionnels de l’immobilier d’entreprise qui ont besoin d’informations précises et fiables à l’immeuble. HBS Research permet de repérer les bâtiments actuellement vides ou obsolètes, mais aussi d’anticiper ceux qui le seront bientôt. Cela présente plusieurs avantages : d’une part, ramener à la réalité les grandes idées généreuses et, d’autre part, permettre à la Ville de cibler les immeubles au moment où les opérations de transformation sont les plus faciles à réaliser.

Immeuble par immeuble

La base de données d’HBS Research, en conduisant à une analyse à l’immeuble, oblige à se poser les bonnes questions : certes il faut identifier les immeubles vides actuellement ou à venir. Mais il faut ajouter sa localisation, son degré de vétusté, et le type d’opérateurs sur l’immeuble (investisseur ou utilisateur). Toutes ces questions permettent d’anticiper une faisabilité des opérations et d’arriver à un résultat fiable et opérationnel en croisant les nombreuses données issues de sources hétérogènes.

On peut alors quitter le domaine des bonnes intentions pour passer à l’action. Le Big Data immobilier, ce n’est pas que de la science fiction, en voici une belle application concrète.