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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 15 mai 2014 à 18h10

Troubles anormaux du voisinage et résiliation du bail commercial


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Est acquise la clause résolutoire et donc le bail résilié en cas de troubles anormaux du voisinage causés par la diffusion de musique et les allées et venues de la clientèle qui, par leur fréquence, leur importance et leur caractère nocturne créent des nuisances telles que même en présence de travaux pour limiter leurs apparitions, il ne pourrait pas y être mis un terme.

Il ressort de l’expertise judiciaire diligentée à la demande du syndicat des copropriétaires sur les bruits d’activité du bar nocturne, loué en rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété, se situent bien au-delà des valeurs limites d’émergence de bruits fixés par les législations applicables à l’établissement en matière de bruits de voisinage et de diffusion de musique amplifiée et nécessitent des travaux pour limiter leur apparition vis-à-vis des copropriétaires, notamment, pour remédier au défaut d’insonorisation du plafond du bar.

Indépendamment de la cessation des concerts et des émergences de bruits liés à la diffusion de musique, les troubles anormaux de voisinage subis sont également liés aux allées et venues de clients dans la rue, lesquels s’attroupent, consomment à l’extérieur du bar des boissons alcoolisées, chantent jusqu’au milieu de la nuit.

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Ces nuisances, inhérentes aux heures d’ouverture tardives de l’établissement et au laxisme du preneur lequel permet à ses clients de faire de la voie publique une annexe du bar, sous les fenêtres des copropriétaires, jusqu’à deux heures du matin, excèdent les troubles normaux de voisinage dans une rue calme d’une petite ville de province par leur fréquence, leur importance et leur caractère nocturne. Le copropriétaire bailleur, quoique responsable vis-à-vis de la copropriété des agissements du locataire, ne peut pas être condamné in solidum à exécuter des travaux dans le bar objet du bail, alors qu’il n’est pas en mesure de pénétrer chez un tiers, son locataire, pour y effectuer quelques travaux que ce soit, lesquels supposent une cessation temporaire d’activité de l’exploitant au surplus.

Seul le locataire est condamné à réaliser les travaux d’insonorisation des lieux loués.

La demande du bailleur tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial se rattache au présent litige, relatif aux troubles anormaux de voisinage induits par l’activité du preneur contraire aux clauses dudit bail, par un lien de connexité suffisant.

En effet, la seule voie ouverte au bailleur pour mettre fin aux troubles litigieux et se conformer au règlement de copropriété interdisant aux copropriétaires de ne causer aucune nuisance ou de ne troubler en aucune façon la tranquillité de l’immeuble est de mettre en œuvre la clause résolutoire du bail afin d’obtenir le départ du preneur fautif, alors de surcroît que l’autorisation d’exploiter commercialement les locaux du rez-de-chaussée est subordonnée par le règlement de copropriété à l’interdiction d’incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l’immeuble. Les travaux préconisés par l’expert, s’ils peuvent améliorer les troubles acoustiques à l’intérieur de l’établissement, seront impuissants à supprimer les désordres causés par les allées et venues nocturnes de la clientèle et des débordements de celle-ci sur la chaussée.

La clause résolutoire insérée au bail prévoyant qu’en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après une sommation d’exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de ladite clause, resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit est acquise.

Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 9 Avril 2014 n° 12/11416

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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