Un bail astucieux pour revitaliser les centres villes : le BRILO

Paradoxe : de nombreux centres villes se vident de leurs habitants. Les commerces ne trouvent pas de repreneurs. Des écoles sont même menacées de fermeture, faute d’élèves en nombre suffisant. Pourtant, dans le même temps, de jeunes ménages peinent à se loger convenablement. Ils se résignent à s’installer dans les périphéries, où la vie est a priori moins chère. Sauf que tout l’accompagnement est à construire, en particulier les services publics, ceux-là mêmes qui sont sous-utilisés dans les quartiers qui se dévitalisent.

L’explication de ce cercle infernal tient dans un mot : foncier. Il peut représenter jusqu’à 50% du coût d’une acquisition de logement. Le constat est flagrant à Paris et en Ile-de-France, mais il vaut aussi pour un grand nombre de métropoles régionales qui connaissent des zones tendues. Si la barrière du prix disparaissait, nul doute que des primo-accédants préfèreraient démarrer dans la vie dans des quartiers centraux. Ils y apporteraient alors l’animation qui fait parfois tant défaut.

Pour sortir de cette spirale, en 2012, un élu de Paris, Jean-Yves Mano, alors adjoint au Maire chargé du logement, s’est fait accompagner juridiquement par l’étude notariale Cheuvreux. Ensemble, ils sont partis d’une idée simple : puisque le foncier pose un problème, ils ont décidé de… l’évacuer, pour se concentrer sur le bâti ! Le but était de rendre des logements financièrement accessibles au plus grand nombre. C’est ainsi que l’ordonnance du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire a donné naissance au BRILO, acronyme de bail réel immobilier dédié au logement intermédiaire. Et c’est grâce au décret paru le 27 juin 2016 que l’outil est maintenant applicable.

Une innovation juridique

Ce BRILO a une durée très longue : de 18 à 99 ans. De fait, c’est un bail, comme dans le cadre d’une location. Sauf que, pendant sa durée, il confère des droits de propriétaire. Le logement peut être vendu, loué, transmis, hypothéqué. Sa grande originalité réside dans les garanties juridiques imaginées pour maintenir les logements ainsi construits dans leur vocation originelle : c’est-à-dire de rester destinés aux ménages de la classe dite "intermédiaire".

Il s’agit là d’une innovation juridique. Pour la concrétiser, il fallait être habitué à jongler avec les différents types de droit : civil, administratif, immobilier. Il convenait aussi de comprendre les besoins spécifiques de chacune des parties prenantes : les collectivités locales, mais aussi les nombreuses associations et fondations qui possèdent, dans leur patrimoine, des terrains et des immeubles à rénover. Sans oublier les ménages et les promoteurs.

Ainsi la municipalité propriétaire des terrains, est prémunie contre la dégradation de son patrimoine. Celui-ci gardera sa valeur grâce aux logements qui auront été construits dessus. Le prix de vente de ces logements est maîtrisé pendant toute la durée du bail : il ne peut être supérieur à un plafond défini en fonction de l’évolution du marché et des caractéristiques du logement intermédiaire. Le but est en effet de permettre l’installation de ménages à revenus limités. Cependant, le promoteur, premier acquéreur du foncier, est libre de ses tarifs de location pour les commerces et locaux d’activités qui seront construits en rez-de-chaussée.

S’agissant du ménage qui entrera dans les lieux : il bénéficiera d’un cadre de vie central. Il pourra y rester toute sa vie ou au contraire, "gravir par ce biais la première marche de son parcours résidentiel", comme l’explique Bruno Cheuvreux. "Il a parfois été dit, poursuit-il, que le BRILO consacre l’immobilier dans sa valeur d’usage". En ce sens, il rapprocherait la pierre de l’automobile "Il n’empêche, tempère Me Cheuvreux, grâce à la durée du bail, pas moins de trois générations de la même famille peuvent espérer occuper les lieux". Ce n’est pas spécialement une vision de court terme.

De même, vue par les collectivités locales, cette échéance leur permet d’installer dans la durée une politique d’urbanisme. Le BRILO se présente donc un outil essentiel de l’aménagement des quartiers et de leur évolution sociologique : il permet de réaliser une « ville latine », caractérisée par sa diversité.