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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 7 janvier 2016 à 16h14

User du dispositif Censi-Bouvard dans ses investissements en EHPAD


Clément Moreau

Biographie Clément Moreau est co-fondateur des sites logement-seniors.com et logement-viager.com. Diplômé d’HEC Paris, il fonde Logement-seniors.com constatant qu’aucun portail généraliste ne présentait l'ensemble des solutions de logement pour les seniors. Il s'agit de répondre aux besoins grandissant des sen ...Lire la suite

En raison du vieillissement de la population française, le marché de l’investissement en EHPAD a le vent en poupe. Actuellement, l’offre est en effet bien inférieure à la demande et on estime qu’il faut entre 12 et 18 mois pour obtenir une chambre dans une résidence médicalisée. Une durée qui va augmenter puisque d’ici dix ans, le temps d’attente sera doublé. Un investissement intéressant, mais qui demande certaines précautions.

La loi "Bouvard-Censi" adoptée par l'Assemblée nationale le 16 mars 2009 est née d'un amendement à la loi Scellier proposé par les députés Michel Bouvard et Yves Censi. Elle vise à introduire de nouvelles dispositions fiscales concernant la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) dans le Code général des impôts et à donner aux loueurs de meublés non professionnels des avantages fiscaux du même type que ceux présentés par la loi Scellier.

Le dispositif Censi-Bouvard "s'applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent, au sein de certaines structures, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement ou un logement achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l'objet ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, en vue de sa location meublée à titre non professionnel. L'avantage fiscal, réservé aux contribuables qui ont la qualité de loueurs non professionnels, concernait initialement les acquisitions de logements éligibles réalisées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012. L'article 77 de la loi n° 2012-1509 de finances pour 2013 a prorogé de quatre années sa période d'application, soit jusqu'au 31 décembre 2016." (Code général des impôts, article 199)

Les types de Logements Meublés en Résidence de Service concernés sont au nombre de 4 : les résidences d’affaires, les résidences de tourisme, les résidences étudiantes et les EHPAD. L'investisseur s'engage à mettre le logement meublé en location pendant une période de 9 ans, via l'exploitant de la résidence, et à garder son bien pendant cette durée. Il doit mettre le logement en location 1 mois après son achèvement ou son acquisition. On peut investir en indivision et également acheter plusieurs logements sous ce régime.

Ce dispositif peut faire bénéficier l’investisseur d’une réduction d'impôt de 11 % du prix HT du logement, dans une limite de 300 000 €. Cette réduction d'impôt s'étale sur 9 ans, de façon linéaire. De plus, les résidences de service sont des établissements commerciaux soumis à une TVA de 19,6%, TVA qui est récupérable par l'acheteur, ce qui réduit d'autant le coût d'acquisition.

Simulation LMNP Censi Bouvard
Simulation loi Censi Bouvard

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Voici un exemple d'une défiscalisation loi Censi-Bouvard : vous achetez un LMNP pour 150 000 € TTC. Le prix HT est de 125 418 €, la TVA récupérée (19,6%) est de 24 582 €. La réduction d'impôt loi Censi-Bouvard (11%) se montera à : 13 796 €. Sur la durée de 9 ans, l’avantage fiscal annuel sera de 1 533 €, et l'avantage fiscal total (récupération de TVA + réduction d'impôt) de 38 378 €.

Les loyers issus du logement loi Bouvard sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) non professionnels. L'amortissement du bien dans le régime réel des BIC est limité à la partie du prix qui excède 300 000 €.

Notez enfin que si, au cours de la période d'engagement de location, le propriétaire passe de la qualité de loueur en MNP à celle de loueur en MP, la réduction d'impôt lui restera acquise et que les placements en loi Censi-Bouvard sont pris en compte dans le calcul du plafonnement global des avantages fiscaux.

Les EHPAD Censi-Bouvard

Les EHPAD sont des résidences médicalisées accueillant des personnes âgées qui, devenues dépendantes, ne peuvent plus rester chez elles seules. Elles y bénéficient de différentes prestations : logement, restauration, prise en charge médicale,…

L’investissement en EHPAD constitue un marché pérenne sur plusieurs années. De plus, l’État associé à ces projets car la Région, l’ARS et la Sécurité Sociale participent à leur financement : la région accorde les agréments pour leur construction, donne son accord pour le terrain et participe aux travaux, tandis que l’ARS et la Sécurité Sociale participent aux loyers.

Investir dans une maison de retraite offre un complément de revenus appréciable ; c'est une opportunité de placer son argent dans la pierre et d'amortir son investissement. A terme, si vous aviez besoin d'y résider vous-même, c'est un placement très utile.

Comme pour tout investissement immobilier, il faut tenir compte de sa situation géographique. Il faut repérer les résidences de services concurrentes du même secteur (existantes ou en projet), en vérifiant si elles ont une liste d'attente ou des logements vacants. Privilégiez les biens situés en centre-ville.

Une chambre d'Ehpad mesure entre 15 et 25 m². Elle coûte de 100 000 à 300 000 € à l'achat (à Paris pour les prix les plus élevés). Pour le moment, la rentabilité annuelle s'élève en moyenne à peu près à 5 %.

Mais des précautions s'imposent. Pour éviter une mauvaise surprise, ne signez pas de contrat avec une personne qui vous démarche à domicile ou avec un site internet trop alléchant. Investissez plutôt auprès d'un grand groupe, qui a une réputation et une assise financière certaines. Demandez une information écrite sur le montant des charges que vous devrez payer chaque mois ou chaque année.

En principe, le propriétaire ne supporte que les charges de copropriété et les gros travaux. Prenez connaissance des garanties apportées par l'exploitant de la résidence : support des carences locatives, montant des revenus garantis, prise en charge de l'entretien des bâtiments, etc. Renseignez-vous sur les modalités de reprise de la gestion du bail à la fin des 9 années Censi-Bouvard.

Clément Moreau - ©2016 LaVieImmo
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