Validité du congé pour vente - promesse de vente - droit de préemption de la commune

Le 11 avril 2005, les parties ont conclu un bail d'habitation portant sur un pavillon et une promesse de vente de ce bien, pour le prix de 182 938 euros, la vente devant être réalisée pour le 30 juin 2009 au plus tard.

La promesse prévoyait que les loyers seraient déduits du prix de vente.

Le 24 octobre 2008, le bailleur a délivré un congé pour vente, au prix de 182 938 euros, pour le 1er mai 2009.

Ce congé est nul car il ne vise que le prix contractuel prévu de 182 938 euros mais il ne fait état ni de l'accord survenu le 11 avril 2005, ni de la déduction des loyers. De ce fait, il en résultait pour les locataires un doute sur le prix réellement offert compte tenu des accords passés et non repris dans le congé.

La promesse de vente de l'immeuble a été conclue sous la condition suspensive de non-réalisation par la commune de son droit de préemption. La commune ayant acheté l'immeuble, la vente au profit des locataires ne peut plus se faire. C'est en vain que les locataires demandent le remboursement des loyers, car la promesse de vente précisait que, en cas d'échec de la vente, les loyers seraient conservés par le bailleur et le défaut de réalisation de la vente n'est pas imputable à ce dernier.

Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 3, 15 Novembre 2012 n° 10/11378