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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 27 mai 2011 à 09h11

VEFA: Changement du Constat d'achèvement


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

En vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), la garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble. Avant le décret du 27 septembre 2010 (JO du 29.9.10), la constatation de l'achèvement mettant fin aux obligations du garant se faisait de la façon suivante (CCH : R. 261-24) :

Soit par une personne désignée dans les conditions prévues pour la vente à terme, c'est-à-dire par ordonnance sur requête du président du tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation de l'immeuble parmi les personnes que le tribunal commet habituellement ou parmi celles figurant sur une liste établie par l'administration (CCH : R. 261-2), soit par la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux au permis de construire certifiée par un homme de l'art (Code urbanisme : L. 462-1).

Le décret du 27 septembre 2010 a prévu que l'achèvement résulte de la seule constatation faite par une personne désignée dans les conditions prévues pour la vente à terme.

Cette nouvelle rédaction de l'article R. 261-24 du Code de la construction (CCH) impliquait que l'achèvement ne puisse plus être constaté par déclaration certifiée par un homme de l'art.

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Alerté par les professionnels du secteur sur les conséquences d'une rédaction aussi restrictive, le gouvernement a pris un décret rectificatif. Il s'agit du décret du 19 mai 2011 qui modifie à nouveau l'article R. 261-24 du CCH.

Tout d'abord, ce texte précise que l'achèvement peut résulter :

Soit, comme auparavant, du constat par une personne désignée dans les conditions prévues pour la vente à terme (CCH : R. 261-2), soit du constat par un homme de l'art ou un organisme de contrôle indépendant. Lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise d'œuvre la constatation de l'achèvement est obligatoirement faite par un organisme de contrôle indépendant (CCH : R. 261-18-1 al. 12).

Ensuite le texte précise expressément que pour apprécier la fin de la garantie d'achèvement, il convient de se référer à la définition de l'achèvement prévue pour l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement (CCH : R. 261-1) : « l'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat ».

Est ainsi entérinée la jurisprudence rendue avant le décret du 27 septembre 2010 (donc sous l'ancienne rédaction de l'article R. 261-24 du CCH), selon laquelle le garant est libéré si l'achèvement ainsi défini est constaté judiciairement, même en l'absence de déclaration d'achèvement certifiée par un homme de l'art ou de constatation par une personne désignée dans les conditions prévues pour la vente à terme (Cass. Civ III : 14.4.10 n° 09-65475).

Les dispositions du décret du 19 mai 2011 s'appliquent aux constats de VEFA en cours au 21 mai 2011.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 10/07/2011 à 10:40 par vibontinck

    Merci pour cet article le plus pertinent que nous ayons pu trouver sur ce sujet.
    Nous nous trouvons actuellement dans une situation qui pose le problème suivant, et pour lequqel personne à ce jour n'a pu nous documenter : nous vendons votre maison, acheté en VEFA il y a 6 ans (livrée oct 2005). Le promoteur nous a fourni une "attestation d'achèvement de travaux" en 2005, mais n'a fait la DAACT que fin 2010. Nous venons donc de découvrir que nous étions, sous ces conditions, soumis à la TVA immobilière (et donc sur la paille, étant donné les montants engagés...).
    Auriez-vous des précisions pour notre cas de figure ?
    Nous allons par ailleurs consulter toutes les références de votre publication.
    Merci encore.


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