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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 13 novembre 2012 à 09h02

Vefa : Clause abusive ou non ?


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La Cour de cassation refuse de considérer comme abusive la clause, insérée dans un contrat de vente en l'état futur d'achèvement qui prévoit de différer la livraison en cas d'intempéries et de défaillance d'une entreprise participant au chantier.

Rares sont les décisions de la Cour de Cassation sur les clauses abusives en matière de vente en l'état futur d'achèvement.

Les non professionnelles malgré une insertion visible dans leurs contrats de réservation ou actes de vente ne comprennent pas pourquoi le bien n'est pas livré dans le délai annoncé ou prévu à l'acte. Parfois, ils oublient de lire quelques lignes plus loins les motifs énumérés justifiant un retard dans la livraison des biens achetés comme par exemple les intempéries ou la défaillance d'une entreprise travaillant sur le chantier.

Dans l'espèce jugée, des époux ont acquis en état futur d'achèvement, auprès d'une société civile immobilière (SCI), une maison d'habitation dont l'achèvement était fixé au cours du premier trimestre 2007. Or la prise de possession de celle-ci n'est intervenue qu'à la fin de la même année.

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Les époux ont alors assigné la SCI pour obtenir réparation de leur préjudice lié à ce retard. À cette demande, la SCI a opposé la clause contractuelle prévoyant des majorations de délai de livraison en cas d'intempéries et de défaillance d'une entreprise participant au chantier, clause que les juges du fond ont écartée comme abusive.

Précisément, la clause litigieuse était rédigée dans les termes suivants : « ce délai [d'achèvement] sera le cas échéant majoré des jours d'intempéries au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment ; ces jours seront constatés par une attestation de l'architecte ou du bureau d'études auquel les parties conviennent de se rapporter ; le délai sera le cas échéant majoré des jours de retard consécutifs à la grève et au dépôt de bilan d'une entreprise, et de manière générale, en cas de force majeure ».

Pour la cour d'appel d'Amiens, cette clause serait abusive notamment parce qu'« elle confère systématiquement les effets de la force majeure à des événements qui n'en présentent pas forcément le caractère ». En d'autres termes, la force majeure, dont on sait qu'elle exonère le débiteur de l'accomplissement de son obligation contractuelle, serait, en quelque sorte, « contractualisée » ou, si l'on préfère, assouplie conventionnellement, ce qui aboutirait à créer un déséquilibre significatif au détriment des acheteurs.

Cet argument n'emporte nullement la conviction de la Cour de cassation qui casse l'arrêt d'appel. La cour régulatrice se borne à affirmer que la clause litigieuse ne revêt pas les caractéristiques exigées par l'article L. 132-1 du code de la consommation pour être qualifiée d'abusive, à savoir qu'elle n'a ni pour objet, ni pour effet « de créer, au détriment des acquéreurs non professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 24 octobre 2012 n° 11-17800

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 14/11/2012 à 15:11 par antoine

    cher Monsieur Gabriel Neu-Janicki, sauf preuve du contraire, tous les ans il y a un hiver. est-ce que les professionnels sont censés en prendre compte, ou estiment -ils le temps a mettre a construire en suppossant qu'il fait 35 °C a l'ombre 365 jours sur 365? :))

    la loi est tres mal faite et l'on devrait interdire une telle clause sur un contrat, qui est des plus stupîdes et malhonnetes!


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