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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 30 août 2011 à 09h15

VEFA : Clause de non garantie et action directe


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Une clause de non-garantie opposable par un vendeur intermédiaire à son propre acquéreur ne pouvant faire obstacle à l'action directe de l'acquéreur final contre le vendeur originaire, il n'est pas nécessaire de procéder à une recherche relative à l'existence d'une clause de substitution d'action au profit de l'acquéreur final.

Cette décision qui vient rappeler la limite de l'effet relatif des conventions est une parfaite illustration qui permet de rappeler que la responsabilité du premier vendeur est engagée vis à vis des acquéreurs successifs et surtout en amtière de VEFA.

En l'espèce, la Cour de cassation s'est interrogée sur la portée d'une clause de non-garantie à l'égard de l'exercice de l'action directe. Précisons que tous les contractants étaient des professionnels, ce qui permet d'écarter la question de la validité de la clause exorbitante du droit commun.

La jurisprudence avait déjà établi qu'une telle clause stipulée au bénéfice d'un vendeur intermédiaire ne faisait pas obstacle à l'exercice d'une action directe par l'acquéreur final, à l'égard du vendeur originaire (Civ. 3e, 16 nov. 2005, Bull. civ. III, n° 222).

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Dans cette dernière décisions, la Cour de Cassation avait en outre précisé que ce raisonnement s'appliquait dès lors qu'aucune clause identique n'avait été insérée au profit du premier vendeur. Dans le même sens, appliqué à la VEFA, l'arrêt soumis vient énoncer qu'il n'est pas nécessaire pour agir contre le vendeur originaire, que l'acquéreur final soit titulaire d'une clause de substitution d'action.

Malgré l'absence de texte organisant cette action en matière de vente, la jurisprudence continue à l'étendre aux chaînes de contrats de ventes immobilières spéciales. Le critère déterminant reste celui de l'existence d'un transfert de propriété d'un bien, pour fonder l'action directe en garantie à l'égard du vendeur originaire.

Pour prolonger cette décision, il en ressort que, malgré sa dénomination, l'action directe est davantage un droit qu'une action. Le vendeur-constructeur originaire reste débiteur de ses garanties (spéciales et de droit commun), malgré l'existence d'une chaîne de contrats. Cela rejoint par ailleurs les logiques de la transmission des actions en matière de vente et des garanties spécifiques des constructeurs.

La seule considération qui vaille en matière de clauses élusives ou limitatives de garantie est donc circonscrite au premier contrat de VEFA de la chaîne. Les aménagements contractuels successifs des vendeurs intermédiaires ne sont d'aucun effet sur les droits de l'acquéreur final.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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