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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 20 octobre 2010 à 17h38

VEFA et VEFR : Publication d'un décret


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Le décret n° 2010-1128 du 27 septembre 2010 apporte de nombreuses modifications au régime de garanties d'achèvement en matière de vente d'immeubles à construire et aux modalités de paiement dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover.

Une garantie intrinsèque d'achèvement précisée

Le décret du 29 avril 2010 modifie l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation (CCH) en apportant davantage de précisions aux conditions de mise en oeuvre de la garantie intrinsèque d'achèvement

Ainsi, dans le cadre de la réécriture de l'article, l'hypothèse initiale de l'article R. 261-18 a) se voit complété par l'absence de gage immobilier sur l'immeuble mis hors d'eau.

Le financement de l'immeuble à hauteur de 75 % du prix des ventes qui était jusqu'à maintenant prévues à l'article R. 261-18 b) se voit également précisé :

* la part incombant au vendeur ne doit pas avoir pour origine des dations en paiement et des emprunts ;

* il ne peut comprendre que les ventes déjà conclues pour lesquelles l'acquéreur a fourni une attestation bancaire précisant qu'il dispose des fonds ou valeurs nécessaires à l'achat ou d'un crédit confirmé ;

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* une définition de la notion de « crédits confirmés » est apportée : seuls sont considérés comme tels « les crédits certains, irrévocables et maintenus jusqu'à l'achèvement de l'opération ».

Le décret vient ajouter une troisième condition, cumulative avec celles de l'achèvement des fondations et du financement de l'immeuble : « le vendeur a ouvert un compte unique, propre à l'opération, auprès d'un établissement de crédit et s'engage à y centraliser les fonds assurant le financement du ou des immeubles ». Précision d'importance, ce nouvel article R. 261-18 allant dans le sens d'une plus grande protection de l'acquéreur, n'est applicable qu'aux opérations dont le permis de construire sera déposé après le 1er avril 2011.

La mise en place d'une grille échelonnée des paiements

Le décret du 27 septembre 2010 vient mettre en place, dans un nouvel article R. 261-18-1 CCH, une grille écrasée des paiements que l'on ne trouvait, jusqu'alors, que dans le domaine des ventes de maisons individuelles à construire (V. art. R. 261-19 a) CCH). Cette nouvelle grille est nettement plus échelonnée et ne comporte pas moins de huit étapes de paiement contre quatre en maison individuelle. L'acquéreur est ainsi mieux protégé en cas de défaillance dans le cadre de la réalisation du second-oeuvre. Le taux de pénalité de retard pouvant être infligé à l'acquéreur est par ailleurs plafonné à un taux de 1 % mensuel, l'ensemble des fonds ne pouvant être versé que sur le compte unique ouvert par le vendeur. Ce nouvel article R. 261-18-1 n'est également applicable qu'aux opérations dont le permis de construire sera déposé après le 1er avril 2011.

Une définition unifiée de la notion d'achèvement

Le décret vient utilement modifier l'article R. 261-24 CCH en mettant fin à la dualité de définition de la notion d'achèvement (marquant la fin de la garantie extrinsèque d'achèvement) qui prévalait jusqu'alors en matière de garantie extrinsèque d'achèvement et de remboursement, source de difficultés. Désormais « l'achèvement résulte de la constatation qui en est faite par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R. 261-2 », c'est-à-dire que sont alors constatés l'achèvement « réel » de l'immeuble et son caractère habitable (V., Civ. 3e, 14 janv. 2009, Bull. civ. III, n° 9 ). Une telle modification, favorable à la protection de l'accédant à la propriété doit être saluée.

Les modalités de paiement de la vente d'immeuble à rénover éclaircies

Enfin, les modalités de paiement dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover prévues à l'article R. 262-10 CCH sont modifiées afin, comme le souligne la notice du décret, « de lever certaines difficultés d'interprétation concernant l'échelonnement des paiements et la possibilité d'effectuer des paiements intermédiaires entre les stades définis » à l'article précité.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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