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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 20 octobre 2010 à 17h33

VEFA : Garantie décennale du vendeur et livraison conforme


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La réception des travaux prononcée sans réserve par le vendeur en l'état futur d'achèvement est sans effet sur son obligation de livrer un ouvrage conforme, nonobstant la participation des acquéreurs à cette réception. Il est tenu de la garantie décennale du constructeur et des désordres commis par l'entreprise qui a fait les travaux de réfection.

Situation fréquente, une SCI fait édifier un groupe d'immeubles et procède à une vente par lots en état futur d'achèvement (VEFA). En présence de divers désordres et non-conformités, le syndicat des copropriétaires assigne la société civile immobilière (SCI).

L'arrêt du 8 septembre 2010 répond à plusieurs interrogations dont les plus importantes sont :

1- celle de la portée de la réception dans une configuration particulière puisque les acquéreurs étaient présents lors de cette opération ;

2- celle de savoir si le vendeur en l'état futur d'achèvement peut se départir de la garantie décennale en présence de désordres dont il prétend qu'ils ne lui sont pas imputables.

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La Cour de cassation avait déjà eu l'occasion d'établir que la réception sans réserve par le vendeur en l'état futur d'achèvement est sans effet sur son obligation de livraison d'un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles Civ. 3e, 4 juin 2009, Bull. civ. III, n° 130 ).

En outre, elle précise dans cet arrêt que la participation des acquéreurs aux opérations de réception est également dépourvue d'effets juridiques sur l'obligation du vendeur. Cela s'inscrit dans le prolongement des règles applicables aux ventes d'immeubles à construire, pour les vices et les défauts de conformité apparents - avant réception et avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par les acquéreurs (art. 1642-1 c. civ., repris dans le visa).

Le développement de cette pratique consistant à convoquer le syndic aux opérations de réception n'a aucun effet sur l'obligation du vendeur de livraison conforme aux stipulations contractuelles. L'acquéreur, consommateur immobilier, continue en toute logique à être protégé par le bénéfice de cette garantie spécifique aux ventes d'immeubles à construire - comme à rénover d'ailleurs.

Par ailleurs, la troisième chambre civile revient sur la mise en oeuvre de la garantie décennale mais, cette fois, elle semble mettre à mal les premières avancées prétoriennes sur le terrain de l'imputabilité à l'endroit de la responsabilité des constructeurs.

En effet, l'immeuble livré par le vendeur avait fait l'objet de travaux de réfection par une entreprise, eux-mêmes causes de désordres. Le vendeur arguait implicitement de la non-imputabilité de ces désordres pour espérer se décharger de sa garantie décennale. Ce raisonnement a récemment été accueilli par la jurisprudence au bénéfice de certains constructeurs (V. Civ. 3e, 17 juin 2009, Bull. civ. III, n° 143).

Dans sa décision, la Cour de Cassation revient sur sa dernière position et rappelle , au visa des articles 1646-1 et 1792 du code civil, que le vendeur en l'état futur d'achèvement est tenu de la garantie décennale. Rien de plus, somme toute, que l'illustration de la distinction entre les obligations de responsabilité - où l'imputabilité peut jouer - et de garantie. Précisons enfin que la portée de cette interprétation stricte doit être relativisée, car le vendeur pourra utilement se retourner contre l'entreprise à l'origine des désordres.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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