Vente à la découpe : Concertation avec l'association de locataires

Rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999, l'accord collectif de location du 9 juin 1998 relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d'habitation prévoit, notamment (art. 2.2), que le bailleur et les associations de locataires représentatives doivent examiner ensemble les modalités de réalisation de diagnostics et bilans techniques. En l'absence d'association, le texte précise qu'un état de l'immeuble doit être établi.

Dans l'arrêt de censure rapporté, la question se posait de savoir si le bailleur aurait dû engager une concertation avec l'association de locataires qui s'est constituée après que le bailleur a informé les locataires de son intention de vendre son immeuble par lots.

Plus précisément, quelques jours après avoir porté son projet à la connaissance des locataires, le bailleur a, conformément à l'accord collectif de 1998, organisé une réunion d'information, puis, notifié aux preneurs des offres de vente au visa de l'article 10-I de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975.

Au motif qu'une association de locataires représentative au sens de l'article 44 de la loi « Méhaignerie » du 23 décembre 1986 s'était, peu de temps après la réunion d'information, constituée, un locataire a assigné le bailleur en nullité de l'offre de vente qu'il a reçue, pour non-respect de la procédure d'information.

Cette demande n'a pas été entendue par les juges du fond (Paris, 5 avr. 2011, AJDI 2012. 123 ), pour lesquels le fait que l'association n'était pas constituée à la date de la tenue de la réunion d'information excluait sa participation aux modalités de réalisation du diagnostic technique.

La haute cour censure cette décision, reprochant au juge parisien de ne pas avoir recherché si le bailleur, informé de la création de l'association, pouvait engager avec elle la concertation prévue à l'article 2.2 de l'accord.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 31 octobre 2012 n° 11-19876