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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 20 décembre 2010 à 17h20

Vente : Adjudication des biens indivis


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Le droit de substitution stipulé dans le cahier des charges permettant à chaque indivisaire de se substituer à l'acquéreur dans les biens indivis ne permet pas l'exercice de ce droit lorsque l'adjudicataire est lui-même co-indivisaire.

À la suite de l'adjudication d'un bien indivis au profit d'un indivisaire, un autre indivisaire exerce un droit de substitution. Saisis par l'adjudicataire, les premiers juges annulent cette déclaration de substitution. La cour d'appel confirme le jugement. Le pourvoi est rejeté.

Pour comprendre cette solution il faut s'interroger sur la nature et le fondement de cette substitution.

L'article 815-15 du code civil prévoit que « s'il y a lieu à l'adjudication de tout ou partie des droits d'un indivisaire dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens, l'avocat ou le notaire doit en informer les indivisaires par notification un mois avant la date prévue pour la vente. Chaque indivisaire peut se substituer à l'acquéreur dans un délai d'un mois à compter de l'adjudication, par déclaration au greffe ou auprès du notaire ».

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Il a été jugé par la première chambre civile que l'article 815-15 du code civil ne peut être appliqué qu'en cas d'adjudication portant sur les droits d'un indivisaire dans les biens indivis, et non sur les biens indivis eux-mêmes (Civ. 1re, 14 févr. 1989, Bull. civ. I, n° 80).

C'est donc sur un autre fondement que repose le droit de substitution invoqué dans l'espèce annotée : cette substitution conventionnelle doit permettre aux indivisaires de conserver le bien dans la famille.

D'ailleurs, la première chambre civile de la haute cour a admis qu'une clause du cahier des charges établi en vue de la licitation ordonnée du bien indivis peut comporter un droit de préemption et de substitution au profit de chacun des indivisaires, l'objet et la cause de cette convention n'étant pas illicites et aucune loi ou règle d'ordre public n'interdisant une telle substitution (Civ. 3e, 3 mai 1989, Bull. civ. III, n° 99).

Matériellement, il est ordinairement requis de l'indivisaire une consignation préalable (Civ. 1re, 13 janv. 1993, Bull. civ. I, n° 13 ; Civ. 2e, 6 oct. 1993, Bull. civ. II, n° 275).

Si la substitution d'origine conventionnelle est bien valide, elle pouvait néanmoins donner lieu à interprétation quant à son champ d'application. Ainsi dans l'arrêt rapporté, il était stipulé dans le cahier des charges que « chaque indivisaire pourra se substituer à l'acquéreur dans les biens indivis dans le délai d'un mois à compter de l'adjudication, par déclaration au secrétariat-greffe ou auprès du notaire ». Suivant ces stipulations (de style) et l'idée fondatrice de cette institution, la Cour de cassation considère que « la cour d'appel a justement déduit, hors de toute dénaturation, que cette clause ne permettait pas l'exercice de ce droit lorsque l'adjudicataire était lui-même co-indivisaire ».

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