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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 3 juillet 2013 à 16h48

Vente : Caducité de la promesse synallagmatique en cas de non respect de la condition suspensive de financement dans les temps


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

A peine de respect des délais visés dans la condition suspensive de financement, la promesse synallagmatique est caduque.

En l'espèce, par une promesse synallagmatique du 18 août 2010, un terrain et des bâtiments ont été vendus, sous plusieurs conditions suspensives dont l'obtention par l'acquéreur d'un prêt avant le 30 novembre 2010, l'acte devant être réitéré par acte authentique au plus tard le 31 décembre 2010.

L'acquéreur a sollicité la prolongation du délai de réalisation des conditions suspensives par courrier du 28 novembre 2010, auquel le vendeur n'a pas répondu puis, par lettre du 28 mars 2011 l'acquéreur a fait savoir qu'il avait obtenu le financement nécessaire et sollicité la fixation d'une date pour la signature de l'acte authentique.

Le vendeur ayant répondu que la promesse était caduque, l'acquéreur l'a assigné en exécution forcée de la vente.

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Pour dire que la promesse de vente du 18 août 2010 n'était pas caduque, l'arrêt attaqué retient qu'il ressort explicitement des termes du "compromis que la condition suspensive d'obtention de prêts était prévue dans l'intérêt de l'acquéreur, qu'il n'était pas prévu de sanction ou de caducité du « compromis » au cas d'irrespect du terme fixé pour la régularisation de la vente par acte authentique au 31 décembre 2010, qu'il en résulte que l'acquéreur était en droit de poursuivre la signature de l'acte authentique dès lors que le vendeur ne l'avait pas auparavant mis en demeure de s'exécuter et n'avait pas agi en résolution de la convention.

En statuant ainsi, alors qu'un délai était prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la régularisation de la vente par acte authentique, cette condition n'était pas accomplie, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le vendeur avait accepté un report du délai de signature, a violé l' article 1134 du Code civil .

Cette décision mérite approbation. En effet, si une promesse synallagmatique contient l'engagement pour le promettant de vendre et pour le bénéficiaire d'acheter sous réserve de la réalisation d'une condition suspensive dans un délai déterminé, la promesse devient caduque si la condition suspensive n'est pas réalisé dans le délai imparti. En effet, le contraire aurait pour alarmente conséquence d'immobiliser le vendeur et de faire bénéficier le potentiel acquéreur de report non compris dans leurs engagements réciproques contractuels.

Cour de cassation, Chambre civile 3, 29 Mai 2013, n° 12-17077

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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