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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 1 mars 2011 à 08h43

Vente : Comment le vendeur occasionnel s'assimile au vendeur professionnel en cas de vices...


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Le vendeur occasionnel qui, dans la réalisation de travaux antérieurs à la vente, s'est comporté comme un maître d'œuvre, a acheté les matériaux, conçu l'installation litigieuse et l'a en partie réalisée doit être assimilé au vendeur professionnel tenu de connaître les vices de la chose.

Bricoleur, bricoleuse, abstenez-vous, votre vocation ou votre envie si elle n'est pas une activité professionnelle peut vous couter cher.

Assisté d'un plombier-chauffagiste, le propriétaire d'une maison entreprend, en 1994-1995, la transformation du système de chauffage. Les travaux, réalisés sur les plans et sous la direction du maître d'ouvrage, consistaient en la pose d'un poêle à bois au rez-de-chaussée et en son raccordement au conduit de fumée situé à l'étage du dessus. Le bien est vendu six ans plus tard, le 10 septembre 2001. Le 15 novembre 2001, un incendie se déclare et détruit la toiture et la charpente, le sinistre trouvant son entière origine dans la défectuosité de l'installation de chauffage réalisée. Assigné en garantie des vices cachés, le vendeur oppose la clause exonération contenue au contrat (laquelle visait précisément les vices de construction).

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Les juges du fond rejettent ce moyen de défense, refusant au vendeur le bénéfice de l'exonération contractuelle au motif qu'il s'était comporté en professionnel et qu'il devait dès lors être assimilé à un vendeur tenu de connaître les vices de la chose.

Dans son pourvoi, le vendeur reprochait aux magistrats de se prononcer en ce sens sans avoir véritablement caractérisé ni la qualité de professionnel du vendeur ni sa mauvaise foi.

La critique est rejetée par la Cour de cassation, qui reconnaît la rectitude de l'assimilation : le vendeur qui s'était comporté en maître d'oeuvre, qui avait acheté les matériaux, qui avait conçu l'installation litigieuse et qui l'avait en partie réalisée doit être assimilé au vendeur professionnel tenu de connaître le vice.

Ce qui est en réalité appliqué au vendeur en l'espèce n'est pas une présomption, mais une sanction. Le vendeur, qui s'est comporté en professionnel alors qu'il n'en était pas un a commis une imprudence grave, laquelle se trouve directement à l'origine du dommage subi par l'acheteur.

On ne l'assimile à un professionnel que pour l'obliger à le réparer. Or, telle n'est pas la fonction de la garantie des vices cachés qui, précisément, relève d'un mécanisme de garantie et non d'un mécanisme de responsabilité :

- La garantie organise la répartition des risques de la chose lorsque celle-ci se révèle impropre à son usage en raison d'un vice caché. À l'acheteur de supporter en ce cas les frais du remplacement ou de la remise en état et d'indemniser le vendeur au-delà s'il connaissait le vice sans l'avoir révélé.

- La responsabilité: si l'on reproche au vendeur non pas d'avoir connu le vice, mais de l'avoir créé, c'est sa responsabilité que l'on cherche à engager. En ce cas, il est finalement indifférent de savoir s'il était tenu ou non de connaître l'existence du vice : il suffit qu'il ait contribué à le constituer.

Il en résulte que cette affaire, contrairement à ce qu'en a déduit la Cour de Cassation se rapproche plus d'un pur problème de responsabilité.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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