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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 24 juin 2014 à 18h06

Vente d'immeuble : Obligation du diagnostiqueur d'amiante


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Le contrôle auquel doit procéder le diagnostiqueur n’est pas purement visuel. Il lui appartient d’effectuer les vérifications n’impliquant pas de travaux destructifs. À défaut, il engage sa responsabilité professionnelle et peut être condamné à indemniser le préjudice résultant des contraintes pour les propriétaires à procéder à des travaux sur leurs biens.

La présente décision se prononce sur deux questions relatives à la responsabilité du diagnostiqueur :

-l’étendue de leur obligation,

-le préjudice indemnisable lorsqu’une faute peut leur être reprochée.

En l’espèce, l’acquéreur d’une maison avait assigné son auteur et la société de diagnostic technique en paiement des travaux de désamiantage à la suite de la découverte de la présence d’amiante dans les murs et le plafond de la pièce principale de l’immeuble.

Condamné par la cour d’appel de renvoi, le professionnel entendait tout d’abord contester la portée de son obligation en rappelant qu’il n’est tenu de procéder qu’à un examen visuel des lieux accessibles sans travaux destructifs et que des explorations complémentaires ne s’imposent à lui qu’en cas de doute (l’arrêté du 22 août 2002 parle en effet d’un repérage « de visu » de la présence des matériaux).

Or, il soutenait qu’en l’espèce les vendeurs ne lui avaient pas indiqué l’existence d’une trappe permettant d’accéder aux combles et ainsi ne lui avaient pas offert la possibilité d’approfondir son investigation.

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Type de bien :

Le diagnostiqueur n’a pas à procéder à des sondages pour évaluer la présence d’amiante. C’est effectivement avant tout un contrôle visuel qui lui est demandé (Civ. 3e, 6 juill. 2011, n° 10-18882).

Pour autant, la souplesse de cet examen n’exonère pas le professionnel d’une recherche approfondie.

En effet, il lui appartient de réunir les conditions lui permettant de détecter la présence d’amiante sans aller jusqu’à détériorer le bien.

La Cour de cassation approuve donc la cour d’appel d’avoir « retenu que le contrôle auquel devait procéder le diagnostiqueur n’était pas purement visuel, mais qu’il lui appartenait d’effectuer les vérifications n’impliquant pas de travaux destructifs ».

La haute juridiction confirme ainsi le renforcement de l’obligation de conseil mise à la charge des diagnostiqueurs (Civ. 3e, 2 juill. 2003, n° 01-16.246).

Par le durcissement de sa position, la Cour de cassation impose au contrôleur technique de s’enquérir par lui-même des caractéristiques complètes de l’immeuble.

Pour que le professionnel soit condamné, encore convient-il qu’au-delà de sa faute un préjudice imputable soit mis en évidence. À cet égard, le pourvoi rappelait que les juges du fond n’avaient relevé aucune perte de valeur pour la maison, ni aucune conséquence sur la santé de ses habitants.

Si la situation ne semble, en l’état, générer aucun dommage, celui-ci est en réalité bien présent car, dès lors que l’acquéreur souhaitera procéder à des travaux sur l’existant, il sera contraint d’adopter des mesures de confinement particulièrement coûteuses pour éviter toute dispersion des fibres d’amiante.

La Cour de cassation considère que cela suffit à « caractériser la certitude du préjudice résultant de la présence d’amiante ».

Pour faire face au renforcement de ses obligations, le contrôleur technique doit, après avoir invité son cocontractant à lui fournir toutes les informations et tous les moyens matériels lui permettant de mener à bien sa mission, apporter des réserves à son diagnostic en y indiquant clairement les parties de l’immeuble auquel il n’a pas eu accès. L’obligation de conseil réside avant tout dans la possibilité de connaître avec exactitude la portée du diagnostic technique.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 21 mai 2014 n°13-14891

Gabriel Neu-Janicki
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  • 0 Reco 26/06/2014 à 03:04 par Ancien148320

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