Vente : Démarchage et signature du compromis de vente

La propriétaire d'un appartement a donné un mandat exclusif de vente à une société fiduciaire de gestion de patrimoine moyennant le paiement d'une somme et d'une rente viagère. Par acte sous seing privé, la venderesse a signé un compromis de vente de cet appartement avec une société civile immobilière (SCI) ; puis elle a fait savoir qu'elle renonçait à l'opération. La SCI l'a alors assignée en réalisation forcée de la vente. Les juges du fond ont déclaré la vente parfaite.

La venderesse, a revendiqué l'application des articles L 121-21 et suivants du Code de la Consommation en considérant que le compromis ayan été signé à son domicile, il s'agissait d'un acte de démarchage. Les dispositoins du Cod d la Consommation sont théoriquement applicable à « quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage, au domicile d'une personne physique, à sa résidence ou à son lieu de travail, même à sa demande, afin de lui proposer l'achat, la vente, la location, la location-vente ou la location avec option d'achat de biens ou la fourniture de services ». Ainsi d'après la venderesse, les règles prévues par le code de la consommation n'ayant pas été respectées, la vente, loin d'être parfaite, serait même nulle.

Il est vrai que ces dispositions protectrices du consommateur s'appliquent à un agent immobilier qui pratique le démarchage à domicile et qui fait ensuite signer un compromis au domicile de l'acquéreur (V. Crim. 28 nov. 2000, no 00-81.963, Bull. crim. n° 355).

La Cour de cassation rejette cependant le pourvoi, considérant qu'en l'espèce la signature de la vendeuse a été recueillie par son propre mandataire (la société fiduciaire) et non par l'acquéreur (la SCI), lequel n'était pas représenté par la société fiduciaire. Les dispositions du code de la consommation n'étaient par conséquent pas applicables.

Cette décision doit être approuvée et confirme une jurisprudence antérieure, selon laquelle ne constitue pas un acte de démarchage la transmission, faite au domicile des vendeurs, d'une offre d'achat, par un agent immobilier auquel ceux-ci avaient précédemment confié un mandat de recherche d'acquéreurs pour le bien considéré (Civ. 1re, 14 janv. 2010, n° 09-11.832, Bull. civ. I, n° 10).

Dans ces deux situations, le mandataire (agent immobilier ou société fiduciaire) avait déjà reçu un mandat de vente de la part de ses clients. C'est dans le cadre de ce mandat qu'il avait trouvé un acquéreur et s'était ensuite rendu au domicile des vendeurs pour faire signer le compromis. C'est en outre le mandataire, et non l'acheteur, qui avait recueilli la signature du vendeur. On ne se trouvait par conséquent pas dans le cadre d'un démarchage au sens du code de la consommation.