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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 24 décembre 2013 à 18h01

Vente : Effet du droit de rétractation d'un co-acquéreur immobilier


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

En cas de signature d'une promesse de vente, l'exercice du droit de rétraction par un des coacquéreurs de l'immeuble ayant entraîné l'anéantissement de la vente, le vendeur n'est plus en droit d'exiger l'application du contrat à l'égard de l'autre acquéreur.

Pour rappel, l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation permet à tout acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation de « se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte [d'acquisition] ».

Cet article fait l'objet depuis longtemps de nombreuses décisions (Cliquez ici).

Dans la présente espèce, la question posée était de savoir quelles sont les conséquences attachées à la rétractation d'un seul des co-acquéreurs dans les formes et le délai imparti par l'article L 271-1 du Code de la Construction.

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En l'espèce, le vendeur d'une maison d'habitation avait conclu avec un couple un contrat de vente soumis à l'obligation légale de réitération par acte authentique car relevant du régime de la loi du 1er juin 1924 applicable dans les territoires d'Alsace-Moselle. La signature de l'acte authentique n'étant pas intervenue dans le délai (conventionnellement prorogé), le vendeur assigna le couple afin que soit appliquée la clause pénale prévue dans cette situation. La loi de 1924 sanctionne désormais le non-respect de l'obligation de réitération par la caducité de l'acte, ce qui permet effectivement de se prévaloir de l'éventuelle clause pénale insérée au contrat (Civ. 2e, 6 juin 2013, n° 12-20.352).

Mais, dans son arrêt du 9 juin 2010, la troisième chambre civile censure la cour d'appel qui avait accueilli cette demande contre le mari et l'épouse, alors même que cette dernière n'avait pas reçu la notification, puisque la lettre recommandée n'était signée que de son seul conjoint.

Pour rappel, la notification adressée à un époux n'est pas opposable à l'autre (Civ. 3e, 9 juin 2010, n° 09-15.361).

Pourtant, la cour d'appel de Metz admet la demande du vendeur à l'égard, cette fois, du seul mari en considérant que « la faculté de rétractation est une prérogative strictement personnelle à chacun des époux et que M. X ne peut se prévaloir de l'irrégularité de la notification destinée à son épouse ». Autrement dit, l'inopposabilité à l'épouse de la notification réalisée à l'égard du mari n'emporte pas la symétrie inverse, à savoir le bénéfice au profit du mari de l'inopposabilité de l'acte à son épouse.

La Cour de Cassation n'a pas rejoint cette analyse. En effet, la troisième chambre civile casse l'arrêt en précisant « qu'en statuant ainsi, alors que l'exercice par Mme X de son droit de rétractation avait entraîné l'anéantissement du contrat, la cour d'appel a violé les textes susvisés ».

En d'autres termes, la haute juridiction ne conteste pas la qualification de « prérogative strictement personnelle » utilisée par les juges du fond pour qualifier le droit de rétractation mais se place du côté des effets de la mise en oeuvre d'un tel droit qui, parce qu'il a fait disparaître le contrat, interdit au vendeur d'exiger l'application de la clause pénale, y compris à l'égard du destinataire de la notification.

En conséquence, il paraît légitime de considérer qu'un tel anéantissement puisse également être invoqué par le vendeur. À défaut, cela reviendrait à admettre que le coacquéreur destinataire de la notification dispose d'un double droit de rétractation.

A contrario, si la solution doit être rattachée à la formation du contrat en mettant l'accent sur l'interdépendance des consentements des acquéreurs, l'effet pourrait être différent.

La solution pragmatique pour les professionnels pourrait de rendre indépendant l'engagement de chaque acquéreur, la rétractation de l'un n'étant alors pas valable pour l'autre, mais ceci est une autre histoire à écrire.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 4 décembre 2013 n°12-27293

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