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Avis d'expertsvendredi 13 avril 2012 à 18h14

Vente : Effets de la rétractation de l'acquéreur


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

L'exercice du droit de rétractation entraînant l'anéantissement du contrat, l'acquéreur ne peut être condamné au versement de la clause pénale lorsque l'échec de la vente lui est imputable.

Cet arrêt est l'occasion, pour la troisième chambre civile, de trancher la délicate question des effets d'une rétractation. Il s'agissait plus particulièrement de s'interroger sur la faculté de rétractation offerte à l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'occurrence, une promesse de vente avait été conclue entre des particuliers mais l'acquéreur avait exprimé, dans le délai légal, sa volonté de se rétracter. Peu de temps après, celui-ci était revenu sur cette décision et avait affirmé vouloir acquérir le bien aux conditions initialement convenues. La vente n'ayant pu aboutir, les vendeurs l'avaient assigné en paiement de la clause pénale contenue dans la promesse. Les juges du fond avaient considéré que le fait d'avoir renouvelé son consentement à la vente très peu de temps après avoir exercé son droit de rétractation démontrait que l'acquéreur avait renoncé à la rétractation. Toutefois, dans la mesure où la vente n'a pu aboutir, ils avaient condamné l'acquéreur à indemniser les vendeurs après avoir réévalué le montant de la clause pénale en raison de son caractère excessif.

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La Cour de cassation censure ici l'arrêt des juges du fond aux visas des articles L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et 1134 du code civil. Elle estime que l'exercice du droit de rétraction de l'acquéreur avait entraîné l'anéantissement du contrat, de sorte qu'il ne pouvait être condamné à verser l'indemnité forfaitaire prévue par un contrat qui n'existait plus : rétractation sur rétractation ne vaut. La Cour de cassation confirme ici une solution qu'elle a déjà eu l'occasion de retenir pour rejeter une demande de résolution judiciaire d'un créancier ayant exercé son droit de rétractation (V. déjà Civ. 3e, 13 févr. 2008, D. 2008. 1530). Pour les juges du droit, la première rétractation a pour effet d'annihiler l'engagement conclu en emportant la disparition instantanée de la convention. Dès lors, l'acquéreur ne peut plus décider à lui seul de renouer le lien contractuel en renonçant à sa rétractation. L'article 1134 du code civil exige que son contractant exprime lui aussi son consentement non pas pour faire renaître la convention anéantie mais pour lui en substituer une nouvelle.

L'analyse retenue par cet arrêt peut a priori paraître contestable en ce qu'elle limite la liberté de l'acquéreur qui, après avoir hâtivement décidé de ne pas conclure la vente, consent finalement à l'accepter. Mais, en réalité, le présent arrêt démontre que cette solution peut aussi servir les intérêts de l'acheteur lorsqu'il souhaite échapper au versement de l'indemnité stipulée au profit du vendeur. Institué dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur non professionnel (V. Civ. 3e, 5 déc. 2007, Bull. civ. III, n° 216), ce droit de rétractation permet ainsi à ce dernier d'écarter le jeu de la clause pénale y compris lorsque l'échec de la vente lui est imputable et qu'il s'est finalement repenti pour acquérir aux conditions initiales. L'effet de la rétractation est donc particulièrement important puisqu'en emportant la destruction de tous les éléments du contrat, elle aménage à l'acquéreur une sorte de prime à l'inconstance.

Gabriel Neu-Janicki - ©2014 LaVieImmo
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  • 0 Reco 15/04/2012 à 15:05 par antoine

    petit conseil aux acheteurs (les quelques rares pigeons qui pensent que ca va monter...)

    Faites rajouter une clause anti vice caché, anti servitude a la con non déclarée, dans le compromis ou promesse, en condition suspensive sans penalité!

    protegez vous chers pigeons !!!