Vente et droit de rétractation de l'acquéreur

L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation permet à l'acquéreur d'un logement de se rétracter dans un délai de sept jours. Le délai commence à courir non pas au jour de la conclusion de l'acte mais à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte doit en effet être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. Toute notification qui n'aurait pas été effectuée selon les prescriptions du code de la construction et de l'habitation est inopposable à l'acquéreur. Ce dernier conserve alors la faculté de revenir sur son consentement jusqu'à l'accomplissement des formalités requises et tant que le délai n'est pas purgé. La vente s'en trouve donc fragilisée.

Si la problématique du mode de la notification s'est posée à plusieurs reprises. Le présent arrêt statue sur le contenu de celle-ci.

En l'espèce, une promesse de vente comportait en dernière page un paragraphe rappelant que « la loi SRU instaure au profit de l'acquéreur non-professionnel un délai de rétractation de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte et la faculté de rétractation est exercée par lettre recommandée accusé de réception ou tout autre moyen présentant les mêmes garanties ».

Quelques jours après sa signature, l'avant-contrat avait été adressé aux époux acquéreurs accompagné d'un courrier indiquant que « conformément aux obligations légales en la matière, mises à la charge du vendeur en application de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, codifiée, notamment, aux articles L. 271-1 et L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation, vous trouverez ci-après un exemplaire original et complet de cet acte ».

Notons que la notification avait été adressée par courriers distincts à chacun des époux acquéreurs conformément aux exigences de la Cour de cassation (V. Civ. 3e, 9 juin 2010, JCP N 2010. 1248). Malgré les précautions prises par le mandataire pour faire courir le délai au plus vite, quatre mois plus tard et peu avant la signature de l'acte authentique, les acquéreurs avaient rétracté leur consentement. Ils estimaient que la lettre, qui se contentait de renvoyer à l'acte, ne les avait pas suffisamment informés sur leur droit. La rétractation n'était pas tardive, le délai n'ayant pas commencé à courir.

La cour d'appel a été sensible à cet argument. Après avoir rappelé que les dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation sont destinées à garantir l'exercice libre et éclairé de la faculté de rétractation réservée aux acquéreurs non professionnels, elle avait estimé que l'information dispensée par la notification sur les droits des acquéreurs était insuffisante. En effet, selon les juges d'appel, une telle information exige que le texte de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation soit reproduit en substance et en caractères d'imprimerie normaux.

Or, cette exigence ne figure pas à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation. Donnant une interprétation littérale du texte, elle censure la cour d'appel au motif que cette dernière, en imposant la reproduction du texte en substance, a ajouté à l'exigence légale de notification de l'acte une condition qu'elle ne comporte pas.

Cette position confirme ce que des arrêts précédents laissaient déjà supposer. La Cour de cassation avait déjà admis qu'était suffisante l'information des acquéreurs alors que le compromis comportait un paragraphe complet mentionnant expressément les conditions et les délais de rétractation et que la lettre recommandée accompagnant cet acte leur rappelait leur faculté de rétractation (V. Civ. 3e, 10 oct. 2007, Bull. civ. III, n° 175).

Il faut mesurer la portée de cet arrêt. Le législateur n'impose pas de reproduire le texte de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation dans la lettre accompagnant la notification. Mais cela n'exonère pas le vendeur d'informer réellement l'acquéreur sur le droit de rétractation et des modalités de celui-ci dans l'acte lui-même.

En l'espèce, il faut noter que l'information était juste évoquée dans le courrier d'accompagnement, mais qu'elle figurait expressément dans l'acte lui-même auquel le courrier renvoyait. C'est donc l'excès d'exigence requis par la cour d'appel qui semble ici être censuré par la Cour de cassation.

Rappelons enfin que ce formalisme est imposé lorsque la remise se fait en mains propres. L'article D. 271-7 du code de la construction et de l'habitation prévoit que l'acte reprend les dispositions de l'article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation.