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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 21 juin 2011 à 08h49

Vente et garantie d'éviction du fait des tiers


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La garantie d'éviction du fait d'un tiers n'est due qu'en cas de trouble de droit, imputable au vendeur et antérieur à la vente.

Dans l'arrêt rapporté, la troisième chambre civile rappelle que la garantie due par le vendeur contre l'éviction du fait du tiers ne concerne que les troubles de droit.

Au cas d'espèce, le litige était né de l'envahissement par une haie de troènes d'une place de stationnement vendue avec un appartement. L'acheteur avait assigné le vendeur en indemnisation en raison de la supposée éviction dont il souffrait. Pour accueillir cette demande, la cour d'appel de Versailles (26 nov. 2009) avait retenue une restriction de jouissance contre laquelle le vendeur devait garantie.

La Cour de cassation casse l'arrêt et rappelle les conditions de la garantie d'éviction du fait des tiers tout en déniant à l'envahissement de végétaux la qualité de trouble de droit. La cassation sans renvoi de l'arrêt d'appel est alors prononcée pour violation de l'article 1626 du code civil.

Au contraire de la garantie d'éviction du fait personnel, la garantie du fait des tiers est limitée aux troubles de droit, constitué dans deux hypothèses principales:

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1 - d'une part, l'acheteur est protégé contre l'éviction proprement dite, ce qui suppose une condamnation en justice à délaisser tout ou partie de la chose vendue à un tiers.

2 - d'autre part, le vendeur est garanti contre les charges non déclarées, que cette charge soit réelle ou personnelle.

En l'espèce, le trouble n'étant constitué que par un envahissement de végétaux dû à un défaut d'entretien des parties communes, le vendeur ne devait donc pas garantie.

La Cour reproche aux juges du fond de ne pas avoir tiré les conséquences légales de leurs constatations : ayant constaté la postériorité de l'apparition du trouble à la vente et son défaut d'imputabilité au vendeur, ils auraient dû rejeter la demande en indemnisation.

Ces deux conditions, classiquement exigées pour l'application de la garantie d'éviction du fait du tiers n'en sont en réalité qu'une seule. On déduit ainsi de la postériorité du trouble à la conclusion de la vente son défaut d'imputabilité au vendeur.

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 11 mai 2011 n° 10-13679

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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