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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 5 novembre 2010 à 17h10

Vente et responsabilité du notaire en cas de moindre surface


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Cet arrêt de la Cour de Cassation vient encore étendre le champ de la responsabilité du notaire en tant que rédacteur d'actes et dans son rôle de conseil. En effet, il est dans l'obligation d'attirer l'attention des parties sur les conséquences juridique d'une éventuelle moindre mesure s'il avait connaissance d'une mesure erronée à l'acte. Pour s'exonérer de cette responsabilité il suffit de........lire l'article.

En l'espèce, par acte des 12 et 19 décembre 2003, dressé par M. X, notaire associé de la SCP Y X, la société Saint Augustin Portalis a vendu les lots 112 et 113 de la copropriété d'un immeuble à la société Saint Honoré Portalis ; celle-ci, ayant fait constater que les superficies des deux lots étaient inférieures à celles mentionnées dans l'acte de vente, a introduit à l'encontre de la société venderesse une action en diminution du prix sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée et a assigné la SCP notariale en garantie du paiement des sommes dues par la société Saint Augustin Portalis au titre de la condamnation à intervenir.

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Pour débouter la société Saint Honoré Portalis de sa demande à l'encontre de la SCP Y X, l'arrêt de la cour d'appel a retenu que le notaire a mentionné les surfaces selon la déclaration du vendeur, que les travaux réalisés par celui-ci n'ont pas suivi les plans établis par l'architecte, que le notaire reçoit la déclaration de surface telle qu'affirmée par le vendeur et n'est tenu ni à vérification ni à injonction au vendeur de se faire assister d'un professionnel, que les plans communiqués par un géomètre n'étaient pas des plans relatifs aux surfaces calculées selon la loi Carrez et que la surface moindre ne donnant lieu qu'à réduction de prix, toute demande d'indemnisation, en l'absence de dol démontré, ne peut qu'être rejetée, et, par motifs adoptés, que le notaire ne saurait être tenu à la garantie de la restitution de prix trop perçu.

En se déterminant ainsi, d'une part, sans rechercher si, au vu des documents qui lui avaient été communiqués, le notaire n'avait pas disposé d'éléments de nature à le faire douter de l'exactitude des surfaces déclarées par la société venderesse et, partant, avait rempli son obligation d'attirer l'attention des parties sur l'incidence juridique d'une éventuelle moindre mesure, au regard des dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée et de l'article 4-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié, et, d'autre part, sans se prononcer sur l'impossibilité pour la société créancière d'obtenir la restitution partielle du prix par suite de l'insolvabilité invoquée de la Sté Saint Augustin Portalis, qui était susceptible d'obliger le notaire à garantir cette restitution, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé au regard de l'article 1382 du Code civil.

En d'autres termes, il appartient au notaire dorénavant d'attirer l'attention des parties par une mention expresse à l'acte de vente des conséquences juridiques d'une moindre mesure. Ce qui est valable pour le certificat Loi Carrez est également valable pour tous les autres diagnostics techniques. Chers Notaires, à vos actes, prêts, rédigez.....

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  • 0 Reco 07/11/2010 à 14:26 par PIERRE ALAIN BESNARD

    Il serait intéressant que soient communiquées les références de cet arrêt de la Cour de Cassation dont le dispositif déresponsabiliserait, un peu plus, le vendeur d'un bien immobilier, au détriment du notaire, véritable assureur "tous risques" des contrats qu'il rédige.


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