Vente immobilière : Vileté du prix ou rescision pour lésion

Nonobstant les termes de l'article 1658 du code civil, qui font de la vileté du prix une cause de résolution de la convention, les juridictions admettent parfois de l'assimiler à une absence de cause, ce qui ouvre au contractant lésé la voie de l'annulation du contrat. Une fois cette possibilité admise, encore faut-il la distinguer de la rescision pour lésion qui est soumise à des conditions bien plus strictes.

En l'espèce, un montage contractuel assez complexe mêlant prêts d'argent, promesse unilatérale de vente et vente avaient été élaboré. Le litige était né de l'interprétation d'un « acte de rétrocession » et du prix fixé à un contrat de vente qui l'avait précédé entre les mêmes parties et sur le même bien. La juridiction d'appel avait finalement condamné l'emprunteur-vendeur au paiement de dommages-intérêts, sans lui reconnaître aucun droit sur le terrain objet de la vente. Il forma donc un pourvoi en cassation comprenant deux moyens.

Le premier, qui contestait la décision des juges d'appel d'avoir déclaré sans valeur l'acte de rétrocession, ne retiendra pas notre attention en raison de son rejet par la Cour qui renvoie principalement aux constatations des juges du fond.

Le second, qui fut finalement accueilli, s'attachait à démontrer que la cour d'appel avait violé les articles 1591 et 1676 du code civil en soumettant la demande en nullité de la vente au délai de deux ans prévu pour les actions en rescision pour cause de lésion. Or, selon l'article 1304 du code civil, l'action en nullité se prescrit par cinq ans. La qualification de prix vil, c'est-à-dire de « prix ridicule, hors de toute proportion véritable avec la valeur du bien », relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond, (v. not. Civ. 1re, 4 juill. 1995, Bull. civ. I, n° 303,, l'office des conseillers de la troisième chambre civile était limité à la détermination du délai de prescription. Censurant les juges du fond sur ce point, la haute cour casse l'arrêt d'appel en prenant le soin de distinguer l'action en vileté du prix de l'action en rescision pour lésion.

Un pas supplémentaire est donc franchi vers l'« autonomie » de l'action en vileté du prix.

Pour ceux qui se demande, mais alors quel est le délai de prescription pour une action fondée sur la velléité du prix, la réponse se trouve à l'article 2224 du Code Civil (cinq ans...).