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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 7 février 2011 à 08h40

Vente immobilière : Vileté du prix ou rescision pour lésion


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

L'action en nullité pour vileté du prix est distincte de l'action en rescision pour lésion et n'est pas soumise à la prescription de deux ans applicable à celle-ci.

Nonobstant les termes de l'article 1658 du code civil, qui font de la vileté du prix une cause de résolution de la convention, les juridictions admettent parfois de l'assimiler à une absence de cause, ce qui ouvre au contractant lésé la voie de l'annulation du contrat. Une fois cette possibilité admise, encore faut-il la distinguer de la rescision pour lésion qui est soumise à des conditions bien plus strictes.

En l'espèce, un montage contractuel assez complexe mêlant prêts d'argent, promesse unilatérale de vente et vente avaient été élaboré. Le litige était né de l'interprétation d'un « acte de rétrocession » et du prix fixé à un contrat de vente qui l'avait précédé entre les mêmes parties et sur le même bien. La juridiction d'appel avait finalement condamné l'emprunteur-vendeur au paiement de dommages-intérêts, sans lui reconnaître aucun droit sur le terrain objet de la vente. Il forma donc un pourvoi en cassation comprenant deux moyens.

Le premier, qui contestait la décision des juges d'appel d'avoir déclaré sans valeur l'acte de rétrocession, ne retiendra pas notre attention en raison de son rejet par la Cour qui renvoie principalement aux constatations des juges du fond.

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Le second, qui fut finalement accueilli, s'attachait à démontrer que la cour d'appel avait violé les articles 1591 et 1676 du code civil en soumettant la demande en nullité de la vente au délai de deux ans prévu pour les actions en rescision pour cause de lésion. Or, selon l'article 1304 du code civil, l'action en nullité se prescrit par cinq ans. La qualification de prix vil, c'est-à-dire de « prix ridicule, hors de toute proportion véritable avec la valeur du bien », relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond, (v. not. Civ. 1re, 4 juill. 1995, Bull. civ. I, n° 303,, l'office des conseillers de la troisième chambre civile était limité à la détermination du délai de prescription. Censurant les juges du fond sur ce point, la haute cour casse l'arrêt d'appel en prenant le soin de distinguer l'action en vileté du prix de l'action en rescision pour lésion.

Un pas supplémentaire est donc franchi vers l'« autonomie » de l'action en vileté du prix.

Pour ceux qui se demande, mais alors quel est le délai de prescription pour une action fondée sur la velléité du prix, la réponse se trouve à l'article 2224 du Code Civil (cinq ans...).

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 09/02/2013 à 19:32 par oulas

    la prescription de l'action en nullité pour "vileté du prix équivalent à une absence de cause" du contrat de vente est régie par les dispositions de l'article 1304 du code civil.

  • 0 Reco 12/10/2012 à 16:27 par Mérinne

    Quelle différence y aurait-il entre l'utilisation de l'article 1304 du code civil et 2224 de ce même code? En effet, l'action en nullité pour vileté du prix (1304) revient à exercer une action mobilière sur le bien vendu(2224)?


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