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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 29 juin 2012 à 12h22

Vente : La vente est parfaite par un simple échange de courrier ou courriel


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Aux termes de l'art. 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Il est constant que la SCI A... a mis à la vente, par l'intermédiaire de l'agence immobilière SVG, un immeuble dont elle est propriétaire sur la commune des Angles, à l'usage de bureaux et d'entrepôts, cadastré section AX n° 5, au prix de 424.000 euro dont 24.000 euro constituant les honoraires de négociation à la charge du vendeur.

En suite de ce mandat, une offre d'achat a été formulée pour un montant net vendeur de 400.000 euro, le prix de vente, honoraire vendeur compris, étant de 424.000 euro (hors honoraires acquéreur), offre transmise par l'agent immobilier par lettre du 19 janvier 2009 à la venderesse, qui l'a contresigné en apposant la mention suivante :"bon pour accord. Vendu dans l'état en attente de signer le compromis".

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Aucun compromis de vente n'a été signé.

Les échanges de courriers et de messages électroniques entre les notaires des deux parties, la transmission des projets de compromis, établis par maître P., notaire de la venderesse, démontrent des discussions sur les modalités de la vente et les exigences de la SCI A......., qui ont évolué au fur et à mesure ; il en est ainsi notamment de l'exigence d'un dépôt de garantie, sollicité par courrier de M. P., notaire, à son confrère du 3 févr. 2009 (Cf. e-mail du 29 janv. 2009) et de l'exigence d'absence de condition suspensive de prêt (Cf. e-mail du 9 avr. 2009 qui fait référence au précédent du 12 février).

Dans ce dernier courrier électronique à l'adresse de M. B. notaire, Mme C, pour M. P. mentionne en substance que si son client (celui de maître B.) est toujours d'accord, elle le remercie de bien vouloir lui faire signer le compromis et de le lui adresser avec le chèque du dépôt de garantie et une provision sur frais de « 400 » (en fait lire 400 euro) ;

Il a été satisfait au fur et à mesure de ses demandes et dans des délais compatibles avec les nécessaires dispositions à prendre, aux exigences de la venderesse, sur les modalités de la vente, puisque par lettre du 26 févr. 2009, maître B., notaire de l'acquéreur, informait son confrère du dépôt en sa comptabilité d'un chèque de 21.200 euro correspondant au dépôt de garantie demandé et que par courrier du 23 avr. 2009, il indiquait encore à son confrère que ses clients renonçaient à la condition suspensive d'un prêt.

Il résulte de ces constatations que dès le 19 janv. 2009, dès lors que l'offre d'achat de l'immeuble cadastré section AX n° 5 appartenant à la SCI A. au prix de 424.000 euro soit net vendeur 400.000 euro, correspondant aux conditions du mandat de vente, a été acceptée par la venderesse, il y avait accord sur la chose et sur le prix ; l'exigence de la signature d'un compromis ne pouvait avoir pour objet que de préciser les modalités de la vente, pour lesquelles l'acquéreur s'est, à chaque fois, plié aux exigences exprimées par la venderesse.

M. D gérant de la SCI A. a fait connaître par courrier du 15 mai 2009 envoyé à l'agent immobilier et dont copie a été envoyée à son associé et à l'agent immobilier et non à maître Berger que son notaire, n'ayant toujours pas reçu le compromis de vente conforme à sa demande, il a pris la décision de ne plus vendre les locaux. Par courrier également daté du 15 mai 2009 posté le 19 mai, maître B. a expédié à Me P. le compromis de vente conforme régularisé par ses clients. Il ne peut être tiré de la concomitance entre les courriers de Monsieur D gérant, et de Maître B., aucune mauvaise foi de l'acquéreur, étant rappelé que maître B., comme indiqué précédemment, n'avait pas été destinataire de la renonciation à la vente de la SCI, et en tout cas, il n'est pas justifié qu'il en aurait été informé avant d'envoyer le compromis régularisé.

Compte tenu des discussions qui se sont poursuivies sur les modalités de la vente, il ne saurait être considéré que M. C y aurait renoncé, comme le soutient la SCI A.

La circonstance que M. C, « acquéreur », poursuive seul la réalisation de la vente alors que le projet de compromis prévoyait l'acquisition par deux acquéreurs à concurrence de moitié et en l'état de l'indivisibilité entre eux est indifférente pour le vendeur, dès lors que la vente porte bien sur l'immeuble objet du mandat de vente et au prix demandé par le vendeur et accepté par l'acquéreur.

Le refus de réaliser la vente est injustifié.

En conséquence il y a lieu de faire droit à la demande de M. C et de dire que la vente de l'immeuble situé aux Angles appartenant à la SCI les angles cadastré section AX n° 5 au profit de M. C au prix de 424.000 euro, soit prix net vendeur 400 000 euro est parfaite ; le présent arrêt vaut acte de vente.

- C.A. de Nîmes, Ch. civ. 1, sect. B, 31 mai 2012 (R.G. N° 11/02990)

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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