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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 22 octobre 2010 à 16h30

Vente : Le compromis est caduque pour défaut de réalisation dans le délai prévu


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La date limite prévue pour la réitération de l'acte doit être respectée à peine de caducité et sous réserve des prorogations de délais prévus au compromis de vente.

En l'espèce, l'agent immobilier reprochait à l'arrêt infirmatif de la cour d'appel qu'il attaquait en cassation d'avoir jugé que la condition suspensive d'obtention du permis de construire n'était pas réalisée à la date du 14 mai 2005 prévue par la convention de vente des 10 et 26 juillet 2004, que la convention portant vente des 10 et 26 juillet 2004 est devenue caduque le 14 mai 2005 et d'avoir débouté en conséquence l'agence de sa demande tendant au paiement de la commission prévue au mandat de vente du 23 février 2004.

La Cour de Cassation a rejeté son pourvoi.

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En effet, ayant relevé que la promesse de vente prévoyait que l'acte authentique « devra être réalisé au plus tard le 14 mai 2005 » et réservait deux cas de prorogation, le premier ne pouvant excéder le 31 mai 2005 pour le cas où le notaire n'aurait pas reçu le 14 mai toutes les pièces administratives nécessaires à la passation de l'acte, le second en cas de recours des tiers contre le permis de construire et pour la durée de la procédure, la cour d'appel qui, effectuant la recherche prétendument omise, a souverainement retenu que la date de régularisation authentique était le terme ferme de validité de la convention dès lors que celle-ci envisageait une prorogation de « sa durée » ou « de ses effets » seulement dans deux cas limitativement définis par avance et présentant la particularité commune, révélatrice de la commune intention des parties, de se référer à des événements totalement indépendants de leurs volonté et diligence, en a exactement déduit, nonobstant l'absence de clause expresse de caducité, qu'à la date du 15 mai 2005, la convention était expirée sans avoir atteint sa perfection.

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  • 2 Reco 23/10/2010 à 09:26 par cimm immobilier

    C'est l'art. 1176 du Code civil qui trouve à s'appliquer :
    "Lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. S'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas ".
    En général, dans un compromis, on prévoit expressément que la date de réitération en acte authentique n'est pas extinctive. En effet beaucoup de délais administratifs sont difficilement maîtrisables, et la volonté des parties, au moment de la signature, n'est pas d'annuler la vente pour un dépassement de quelques jours.
    Mais quand il s'agit de mois, bien sûr...


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