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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 15 juillet 2011 à 09h30

Vente : Moment de la réalisation de la condition suspensive


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La condition suspensive de l'obtention d'un prêt est réalisée au moment de la notification d'une offre à l'acquéreur et non à la date de l'autorisation du prêt par la banque.

En pratique, il y a un décalage de quelques jours entre le moment où la banque informe l'emprunteur qu'elle consent à un prêt et celui où l'offre est expédiée selon les formes requises. Lorsqu'un contrat est conclu sous la condition de l'obtention d'un prêt, faut-il considérer que la condition est réalisée dès l'émission de l'offre par l'établissement de crédit ou au moment de la réception de cette offre de prêt par les acquéreurs ?

Les conséquences pratiques sont importantes puisque selon les termes de l'article 1176 du code civil, lorsqu'un contrat est conclu sous condition suspensive, celui-ci est caduc si la condition ne s'est pas réalisée dans le délai imparti.

L'article L. 312-16 du code de la consommation relatif à la protection de l'acquéreur immobilier n'apporte aucune précision sur le moment de « l'obtention du prêt ».

Considérer que la condition est acquise dès l'émission de l'accord du prêt peut être défavorable à l'acquéreur qui va se trouver engagé par le contrat de vente alors même que la banque pourrait rétracter son offre ou l'avoir assortie de conditions peu avantageuses.

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C'est pourquoi la Cour de cassation a d'abord retenu que la condition suspensive est réalisée lorsque l'acquéreur reçoit, dans le délai fixé, une offre de prêt conforme à la convention des parties et à la législation applicable (Civ. 3e, 18 nov. 1992, Bull. civ. III, n° 300 ). Elle précise depuis que l'offre doit être « ferme et sans réserve caractérisant l'obtention d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles » (Civ. 3e, 7 nov. 2007, 7 esp., RDI 2008. 262, obs. H. Heugas-Darraspen ; 27 janv. 2009, CCC 2009. 117, obs. Raymond).

Il n'est cependant pas nécessaire que cette offre satisfasse les exigences formelles du code de la consommation, dont seul l'emprunteur peut se prévaloir (Civ. 3e, 24 sept. 2003, AJDI 2004. 151, obs. S. Prigent). Dès lors, une simple attestation établie par la banque donnant un accord de principe ne constitue pas une offre (Civ. 3e, 7 nov. 2007, préc.).

Le présent arrêt s'inscrit dans cette jurisprudence.

En l'espèce, le prêt a été consenti par la banque deux jours avant l'extinction de la promesse, mais n'a été notifié aux acquéreurs que huit jours après le terme prévu. Le vendeur a refusé de signer l'acte authentique de vente au motif que la promesse était caduque. La cour d'appel lui a donné tort, en estimant que la condition était réalisée à la date de l'autorisation du prêt, nonobstant la notification tardive de l'offre aux acquéreurs. Au visa de l'article 1176 du code civil, cet arrêt est censuré par la Cour de cassation qui rappelle que la condition n'a été réalisée que par la transmission de l'offre à l'acquéreur.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 11 mai 2011 n° 10-14536

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