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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 26 octobre 2010 à 17h06

Vente : Non réalisation de la condition suspensive et charge de la preuve


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Lorsqu'il est établi que l'acquéreur a présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, il appartient au vendeur de rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l'accomplissement de la condition.

Une promesse de vente a été accordée sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, qui a fait l'objet d'un refus. De ce fait, les acquéreurs assignent les vendeurs en restitution du dépôt de garantie qu'ils avaient versé. Par un arrêt du 16 juillet 2009, la cour d'appel de Versailles déboute les acquéreurs au motif qu'ils ne démontrent pas que la non-obtention du prêt ne leur était pas imputable.

La Cour de cassation casse et annule l'arrêt des juges du fond aux visas des articles 1178 et 1315 du code civil et affirme qu'une fois qu'il était « établi que les acquéreurs avaient présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, il appartenait aux vendeurs de rapporter la preuve que les bénéficiaires avaient empêché l'accomplissement de la condition ». Ce faisant, la haute juridiction rappelle les règles applicables en matière de charge de la preuve de la réalisation ou non de la condition suspensive. Le mécanisme de la charge de la preuve s'articule en deux temps, pesant à la fois sur l'acquéreur et sur le vendeur :

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* Premier temps : c'est à l'emprunteur de prouver qu'il a respecté les engagements concernant la recherche de son prêt, c'est-à-dire une recherche conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse. Si, malgré ces diligences, le prêt est refusé, il peut se prévaloir du fait que la condition suspensive n'est pas réalisée, et il n'est plus lié à l'égard du vendeur ;

* Second temps : il appartient au vendeur de rapporter la preuve que le bénéficiaire de la promesse a empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt. Le vendeur doit, d'une certaine manière, prouver le caractère fautif de son comportement dans cette absence de réalisation (précisant qu'il incombe au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci, V. Com. 15 déc. 1992, Bull. civ. IV, n° 410 ; V. aussi, en dernier lieu, Civ. 3e, 26 mai 2010 n°09-15317publié sur ce blog). Preuve certainement difficile à établir, compte tenu du secret bancaire.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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