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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 14 février 2011 à 17h00

Vente : Remise en main propre par un notaire et délai de rétractation


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La remise en main propre doit être constaté par un acte ayant date certaine, sinon la remise ne répond pas aux exigences de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à l'espèce et ne peut, en conséquence, faire courir le délai de rétractation.

Cet arrêt n'est pas novateur mais mérite que l'on s'y attarde au regard des précisions apportées par les faits d'espèces.

Plus de six mois après la signature d'une promesse synallagmatique de vente, l'acquéreur d'un logement avait informé le notaire qu'il exerçait le droit de rétractation prévu à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation. Cet article précise que le délai de rétractation, qui est de sept jours, commence à courir lorsque l'acte est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.

Or, dans les faits, l'acte avait été simplement remis en main propre par le notaire chargé de l'établir. Se posait donc la question de savoir si cette remise répondait aux conditions légales.

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C'est ce qu'avait admis la cour d'appel selon laquelle l'intervention de l'officier public ministériel est de nature à garantir l'authenticité de la date. La date de cette remise n'ayant pas été contestée, elle en avait déduit que le délai de sept jours avait régulièrement couru. La Cour de cassation censure cette décision au motif que « la remise en main propre, non constatée par un acte ayant date certaine, ne répond pas aux exigences de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à l'espèce et ne peut, en conséquence, faire courir le délai de rétractation ».

Autrement dit, même effectuée par un notaire, la remise en main propre de l'acte ne présente pas les garanties nécessaires pour la détermination de la date à laquelle elle est effectuée.

Cette solution n'est pas une surprise. Depuis un arrêt du 27 février 2008, la Cour de cassation estime que, pour les actes intervenus avant l'entrée en vigueur du décret de 2008, la remise en main propre par un intermédiaire ne satisfaisait pas la lettre de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 27 février 2008 n°07-11.303 et 07-11.936).

La particularité de cette décision tient au fait que la preuve de la remise est imposé aussi à un officier ministériel qu'est le notaire.

Cette solution doit retenir l'attention des professionnels de l'immobilier et notamment des notaires qui ne doivent pas oublier d'intégrer dans leurs actes les mentions manuscrites prévues aux articles D. 271-6 et D. 271-7 du Code de la Construction et de l'Habitation.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 08/12/2011 à 15:54 par UVSQ

    Cher Maître,

    Je ne tire pas les même conclusions que vous de cet arrêt.
    Cet arrêt sanctionne des faits qui se sont éroulés en 2003 alors même que le décret d'application de la loi n'était pas encore entré en vigueur (décret du 21 décembre 2008).
    La remise en mains propres était alors impossible car les conditions de cette remise n'était pas précisées.
    Une fois ce décret en vigueur, rien n'empêche de procéder à une remise en mains propres.
    Tout ceci reste, selon moi, une simple dicussion autour de l'éternelle problématique de l'application de la loi dans le temps.

    Cordialement.


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