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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 21 octobre 2010 à 17h20

Vente : Respnsabilité partagée entre notaire et banquier


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La Cour de cassation admet le partage de responsabilité entre une banque et un notaire dont les fautes respectives ont fait perdre son efficacité à une hypothèque.

Il a été clairement affirmé en jurisprudence que le notaire ne peut être déchargé de son devoir de conseil ni par les compétences personnelles de son client (Civ. 1re, 25 nov. 1997, Bull. civ. I, no 329 ; 19 mai 1999, Bull. civ. I, no 166 ; 14 mars 2000, Bull. civ. I, no 92) ni par la présence d'un autre conseiller, avocat ou autre notaire.

S'agissant de cette seconde hypothèse, la Cour de cassation a en effet posé le principe selon lequel « la présence d'un conseiller personnel aux côtés d'un client ne saurait dispenser le notaire de son devoir de conseil » (Civ. 1re, 10 juill. 1995, Bull. civ. I, no 312. Civ. 3e, 28 nov. 2007, Bull. civ. III, no 213).

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Dans l'hypothèse d'un prêt hypothécaire, la responsabilité du notaire passe à un degré supérieur, puisqu'il lui est demandé d'assurer l'efficacité juridique de l'hypothèque (Civ. 1re, 16 oct. 2008, Bull. civ. I, no 226), ce qui suppose, par exemple, de vérifier la situation hypothécaire de l'immeuble (Civ. 1re, 5 oct. 1999, Bull. civ. I, no 258), ou d'avertir le créancier de l'existence d'hypothèques dont le rang prime la sienne.

Dans l'arrêt commenté du 1er juillet 2010, un prêt a été consenti à des emprunteurs, pour l'acquisition d'un bien immobilier. Le notaire était chargé de garantir ce prêt par une inscription hypothécaire de premier rang. La banque, quant à elle, avait remis les fonds au promoteur et non, comme stipulé dans l'acte, sur le compte de l'étude notariale. Plus tard, une procédure de saisie immobilière diligentée contre les emprunteurs défaillants a permis à la banque de découvrir que deux inscriptions hypothécaires primaient la sienne. Elle rechercha alors la responsabilité du notaire et lui demanda le remboursement du solde du prêt.

Deux fautes ont ici été commises. L'une, par la banque, qui n'a pas remis, contrairement à ce que prévoyait l'acte notarié, les fonds entre les mains du notaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux. L'autre, par le notaire, qui aurait dû contrôler la réception des fonds sur le compte de l'étude et s'assurer que la garantie qu'il s'était engagé à prendre ait le rang souhaité.

La question qui se posait aux juges était donc la suivante : la faute de la banque exonère-t-elle, même partiellement, le notaire qui, s'il avait effectué le contrôle qui lui incombait, aurait évité la faute adverse ?

La Cour de cassation décide que « la faute de la banque qui a concouru, comme celle du notaire, laquelle ne revêtait pas un caractère dolosif, à la réalisation du dommage, [emporte] un partage de responsabilité ».

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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