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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 11 novembre 2013 à 10h26

Vente : Responsabilité de l'agent immobilier et du notaire


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

En cas de fausse déclaration du vendeur, l'agent immobilier rédacteur de la promesse et le notaire rédacteur de l'acte authentique voient leurs responsabilités engagées pour ne pas avoir procédé aux vérifications de bases d'autant plus accessible qu'il existait une publicité légale.

En l'espèce, après avoir, par l'entremise de l'agent immobilier, consenti à M. X une promesse de vente d'un immeuble, M. Y le lui a vendu suivant acte authentique reçu le 28 janv. 2000 par M. Z, notaire, qu'un arrêt irrévocable du 18 décembre 2008 a déclaré l'acte de vente inopposable à la liquidation judiciaire de M. Y, qui avait été prononcée le 26 juill. 1995, et que M. X a assigné l'agent immobilier et M. Z ainsi que son successeur, M. A, en responsabilité et indemnisation.

M.X fut débouté de ses demandes par les juridictions du fond. Il se pourvu alors en cassation.

La haute cour a alors considéré qu'en déboutant M.X, alors que, le notaire, recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il était, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse.

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La haute cour a appliqué le même raisonnement à la situation de l'agent immobilier et considère qu'en déboutant M. X, alors que, si l'agent immobilier, rédigeant une promesse de vente en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par son mandant, promettant, et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Ainsi, le notaire et l'agent immobilier ont engagé leurs responsabilités respectives sur le fondement de la resposnabilité délictuelle de droit commune (article 1382 du Code Civil).

Cet arrêt illustre bien les dangers de travailler dans la précipitation et la nécessité de procéder à une vérification minutieuse qui assure la sécurité juridique de l'opération.

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 16 octobre 2013 n°12-24267

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  • 0 Reco 11/11/2013 à 18:38 par antoine

    ..... cela me rappelle les joie des visites de biens en ile de france..... comme par exemple des "oublis" de servitudes rendant des terrains inconstructibles....


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