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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 18 avril 2017 à 15h15

Vers un nouveau zonage pour l'investissement locatif Pinel ?


Didier Vitet

Biographie Didier Vitet est le créateur de la société Medicis Patrimoine. Depuis plus de 20 ans, il évolue dans le secteur de l'immobilier neuf. Afin d'aider les futurs acquéreurs, il a créé le site www.medicis-patrimoine.com pour rassembler l'offre de plus de 50 promoteurs nationaux et régionaux afin de facil ...Lire la suite

Si le succès du Pinel est indéniable, le dispositif pourrait être davantage adapté aux spécificités des différents marchés locatifs français. C'est ce que préconise le Laboratoire de l’immobilier, qui propose un découpage en dix zones du territoire français, au lieu des quatre actuelles.

Depuis sa mise en place en septembre 2014, la loi Pinel a suscité l’engouement. Elle a même réussi à réconcilier les particuliers avec l’investissement locatif. Les investisseurs ont ainsi été nombreux à en profiter et en profitent encore en ce début d’année 2017. Mais pour certains professionnels de l’immobilier, le dispositif semble avoir atteint ses limites. C’est en ce sens que le Laboratoire de l’immobilier propose un nouveau zonage, plus adapté à la diversité des marchés locatifs français.

Zoom sur le Laboratoire de l’immobilier

Créé en 2001, le Laboratoire de l’Immobilier est un service d’études de la plateforme Theseis. Elle est pensée pour les professionnels de la gestion de patrimoine. La raison de vivre du Laboratoire est l’étude des programmes immobiliers neufs et du marché, au travers d’analyses menées par des experts indépendants. "Le principe est de pouvoir comparer de manière objective les opérations immobilières et de leur attribuer un score en fonction de leurs caractéristiques", explique le Laboratoire.

La loi Pinel, un dispositif qui fonctionne mais qui peut mieux faire

Les professionnels de l’immobilier s’accordent sur ce point : le dispositif Pinel est sain et porteur. Pour la seule année 2016, il a permis de produire 61 000 logements neufs intermédiaires dans les zones tendues. Une vraie prouesse. Mais malgré ces bons résultats, le Laboratoire de l’Immobilier n’est pas satisfait. Il avance en effet que le dispositif pourrait être davantage adapté aux spécificités des différents marchés locatifs français. Les loyers appliqués ne sont en effet pas toujours inférieurs de 20% à ceux observés sur le marché libre.

Et si ce point est soulevé, c’est à cause d’une vraie disparité : dans une même zone, les loyers peuvent aller du simple au double. Au directeur du Laboratoire de l’immobilier, Franck Vignaud d’affirmer "nous observons des zones qui sont tout sauf homogènes, à l’exception de la zone B1". Pour appuyer ses propos, il prend l’exemple de villes situées en zone A bis : le loyer mensuel moyen est de 15,6 euros le m² à Bry-sur-Marne contre 30,4 euros le m² à Paris 6. Le plafond est quant à lui fixé à 16,83 euros le m². On comprend donc aisément que le zonage n’est ici pas adapté.

Vers un zonage en dix zones ?

"Vouloir imposer les mêmes plafonds de loyers sur ces territoires n’a pas de sens", explique Franck Vignaud. C’est pourquoi, le Laboratoire de l’immobilier propose un découpage en dix zones du territoire français, au lieu des quatre actuelles.

La France serait ainsi découpée en douze zones distinctes. Cependant, le Laboratoire de l’immobilier exclut du zonage les communes dans lesquelles les loyers appliqués sont supérieurs à 20 euros le m² ou inférieurs à 8€ le m². Ces localités affichent en effet un foncier disponible trop rare. La loi Pinel n’est donc ici d’aucune utilité lorsqu’il s’agit de produire plus de logements et de rentabiliser un investissement locatif. Ce nouveau zonage sera-t-il adopté ? Affaire à suivre…

Didier Vitet
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