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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 26 juin 2015 à 13h04

Vous achetez : attention, le coût global de votre crédit n'est pas que le taux !


Pascal Beuvelet

Biographie Président Fondateur d’In&Fi Crédits http://www.inandfi-credits.fr/ Promoteur depuis 1975, membre fondateur du réseau Century 21 en France, Pascal Beuvelet maîtrise l’immobilier et la franchise. Au fait des problématiques des particuliers dans le financement de leurs acquisitions immobilières, il s’ ...Lire la suite

Pour un achat immobilier financé à crédit, les deux grands postes qui constituent la mensualité sont : le montant du remboursement (capital + intérêt) et celui des primes d’assurance de prêt.

Sur le terrain, je constate que l’attention de la majorité des emprunteurs reste prioritairement focalisée sur la valeur faciale du taux d’intérêt. Beaucoup négligent le poids financier de l’assurance emprunteur. Cependant, plus les taux sont bas, plus le coût relatif de l’assurance est important. Quand les taux étaient à 4%, avec une prime d’assurance à 0.40%, la charge de garantie s’élevait à 10%. Désormais, sur la même durée avec un taux à 2% le coût de cette même garantie représente 20% !

Indépendamment du coût relatif, il faut savoir que le marché de la distribution de l’assurance emprunteur est contrôlé à 85% par les établissements de crédits qui imposent majoritairement leur contrat de groupe.

Selon les calculs du cabinet BAO Conseil, “en moyenne, les emprunteurs paient 480€ d’assurance par an, si la marge était nulle, ils ne paieraient plus que 240€”. Il s’agit donc d’une profitabilité de près de 50% qui bénéficie à 90% non pas aux assureurs qui conçoivent le produit, mais aux établissements de crédits qui le distribuent.

A ce jour, seuls 15% des emprunteurs parviennent à obtenir de leur banque le remplacement de l’assurance groupe « maison » par une assurance individuelle en délégation contactée auprès de leur propre assureur.

Dans ce cas, l’économie faite peut être considérable. Ainsi, pour un couple âgé de 35 ans qui emprunte un montant de 150 000€, sur une durée de 20 ans, la souscription d’un contrat individuel peut représenter une économie de 15 à 18 000€, pour des garanties identiques, voire supérieures au contrat de groupe.

Désormais, à la suite des dispositions de la Loi Hamon et celles complémentaires prises le 23 janvier par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), à garanties égales, chaque emprunteur peut décider d’opter pour un contrat individuel plus économique.

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C’est une formidable avancée puisque le consommateur dispose maintenant d’un cadre règlementaire identifié pour se libérer d’un quasi privilège !

Pour être optimisé, un achat immobilier à crédit nécessite donc une comparaison rigoureuse du packaging crédit + assurance.

Dans cette perspective les courtiers en crédits qui disposent d’une véritable offre généraliste d’assurances emprunteurs seront sans aucun doute les plus efficace.

Pascal Beuvelet - ©2016 LaVieImmo
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