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La Vie immobilière N° 15Paru le samedi 1 mars 2008 à 00h00

Baisse des prix en perspective


Durcissement des conditions de crédit, allongement des délais de vente, érosion du pouvoir d'achat... Le climat de confiance s'ébranle inexorablement.

Cette fois-ci, les prévisionnistes sont unanimes : les prix devraient marquer le pas en 2008. Après une hausse de 140 % depuis 1996, les tarifs de la pierre ont atteint un pic l'an passé.

« Et après s'être stabilisés fin 2007, ils devraient reculer de 3 % environ en 2008 », estime Mathilde Lemoine. La directrice des études économiques de la stratégie marchés chez HSBC France chiffre le repli à 2,2 % au premier semestre et à 2,8 % au second. Les spécialistes du Crédit agricole tablent, eux, sur une correction de 5 % dans l'ancien. « La baisse ne sera pas brutale, affirme l'économiste Olivier Eluère. Le cycle actuel est beaucoup moins à risque que la bulle spéculative qui s'était formée en Ile-de-France entre 1985 et 1991. » La persistance du déficit de logements conduit pour l'instant les observateurs à écarter le risque d'un cycle de récession immobilière de grande ampleur, tel celui qu'on observe actuellement aux Etats-Unis, au Royaume-Uni ou en Espagne.

« Nos pronostics de baisse tiennent à une dégradation de la solvabilité des ménages d'environ 5,2 %, liée principalement à la poursuite du mouvement de hausse des taux d'emprunt immobilier », indique Mathilde Lemoine. Il est vrai que la crise de confiance sur les marchés financiers (liée à la fois à la crise américaine des subprimes et aux errements de la Société générale) renchérit les conditions de refinancement. « Dans un environnement immobilier moins porteur, les banques françaises appliquent des politiques de crédit plus strictes depuis juillet 2007, et de nombreux dossiers qui auraient été acceptés sans difficulté il y a quelques mois sont aujourd'hui refusés », constate Christophe Cremer, PDG de Meilleurtaux. Les plus pénalisés sont les jeunes sans apport : les prêts à trente ans et à 110 % sont très souvent refusés, alors qu'ils constituaient une cible attractive pour les banques.

Dans ce contexte, les acquéreurs solvables prennent leur temps, les délais de vente s'allongent, et le climat de confiance s'ébranle inexorablement. Les ventes mettent plus de temps à se réaliser. « Le marché devient plus dur. Beaucoup de propriétaires ont encore des prétentions exagérées. Il nous arrive de plus en plus de refuser de prendre des mandats en portefeuille », observe Nicolas Libert, patron de Loft et Associés. « Les transactions marquent le pas. La balle est repassée dans le camp des acquéreurs », confirme René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l'immobilier. Pour preuve, les derniers chiffres de la Fnaim font état d'une baisse des prix des logements anciens de 0,8 % en janvier, le rebond du prix des maisons (+ 0,7 %, après une baisse de 2,1 % en décembre) n'étant pas parvenu à compenser le repli des appartements (- 1,7 % après trois mois consécutifs de hausse). Au cours du dernier trimestre, la progression s'inscrit à 0,8 % (- 0,2 % pour les maisons, + 1,7 % pour les appartements) et à 3,4 % sur douze mois (+ 4 % pour les maisons et + 2,9 % pour les appartements). Les chiffres annuels ne sont toutefois pas encore dans le rouge

Ariane Artinian

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