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La Vie immobilière N° 11Paru le lundi 1 octobre 2007 à 00h00

Berlin - La capitale qui promet


Malgré l'arrivée massive des fonds d'investissement étrangers, il est encore possible de miser sur le réveil de la capitale allemande.

Sourire aux lèvres, Leslie Mallard, chasseuse d'appartements pour Malpen Investissement, remonte la Kastanienallee au volant de sa Mini rouge. Le client installé à ses côtés a craqué pour un quatre-pièces : 100 mètres carrés à 400 000 euros dans le Fehrbelliner, un immeuble luxueux dans le Prenzlauer Berg. Comme ce golden boy débarqué de la City le matin même, nombre d'investisseurs s'intéressent aujourd'hui à ce quartier de l'ex-RDA récemment popularisé par le film La Vie des autres*. Il faut dire que, avec un prix moyen de 1 500 euros le mètre carré dans l'ancien, Berlin est la plus accessible des grandes métropoles européennes. Et le haut de gamme y est de quatre à cinq fois moins cher qu'à Londres. « Berlin, c'est la nouvelle capitale de l'immobilier bon marché », affirme Leslie Mallard.

Ce qui est sûr c'est qu'après des années de léthargie le marché se réveille. « Le nombre de transactions a bondi de 114 % en 2006 », observe Julien Lu, directeur de la société de conseil Imoinvest. Et les prix sont orientés à la hausse. « Depuis 2004, ils ont progressé de 4 à 5 % par an, avec des pointes à 10 % dans les anciens quartiers de l'est », confirme Michael Schick, vice-président de l'IVD, le syndicat des agents immobiliers allemands. C'est que Berlin change. Les people en font même la dernière destination à la mode (lire encadré p. 52). « Pauvre mais sexy », comme dit son maire, Klaus Wowereit. La ville est en train de connaître son heure de gloire immobilière. Belle revanche pour la métropole avant-gardiste dont le taux de chômage, le plus élevé du pays, avoisine 20 % !

« Située sur l'axe central Varsovie-Kiev, Berlin profite du boom économique de la région. De plus en plus d'entreprises s'y installent pour conquérir les marchés d'Europe de l'Est », analyse Jacques Kozyk, directeur général d'Ad Valorem, spécialiste de la transaction et de la gestion immobilière. La capitale réunifiée s'affirme aussi comme un pôle culturel, technologique et de communication : le géant de la presse Axel Springer vient d'y implanter une partie de ses locaux. Un dynamisme économique renforcé par l'arrivée de jeunes actifs à fort pouvoir d'achat. Avec le Sony Center de verre et d'acier sur la Potsdamer Platz ou la coupole transparente du Parlement, la ville revendique aussi une grande créativité en matière d'urbanisme et d'architecture. « Ravalements de façades, construction d'immeubles, amélioration de la circulation... tout est fait pour que le marché immobilier s'envole », poursuit Jacques Kozyk. Et selon Jorg Wild, responsable de ERA Radius Immobilien, « la qualité du patrimoine architectural de Berlin et le niveau actuel des prix augurent un bon potentiel de valorisation ». Les experts, qui tablent sur une augmentation des prix de 5 à 10 % par an d'ici à 2010, prévoient un doublement de la valeur sur huit à dix ans.

Bonnes affaires à l'est

Autre bonne nouvelle pour les candidats à l'investissement outre-Rhin, l'offre de logements disponibles est supérieure à la demande. Conçue pour loger 7 millions d'individus, Berlin n'en compte que 3 sur un territoire huit fois plus étendu que Paris ! « Contrairement à d'autres métropoles européennes, dénicher un logement ici est aisé. Mais pour optimiser le potentiel de valorisation, mieux vaut se concentrer sur les quartiers centraux », note judicieusement Jan Mittel, directeur de l'agence immobilière franco-allemande Berlin-Paris Invest.

Avec ses immeubles wilhelmiens - équivalent de notre haussmannien - aux façades colorées et ses appartements spacieux (3,3 m de hauteur sous plafond et ornements en stuc), c'est l'est de la ville qui offre les meilleures opportunités. Rénové à grands frais par des investisseurs institutionnels depuis dix ans, le Prenzlauer Berg figure parmi les quartiers les plus prometteurs. Dans ce secteur trendy, plébiscité par les étrangers et les familles bobos, les biens à restaurer de fond en comble (installation de sanitaires, mise aux normes européennes de l'électricité) partent autour de 1 000 euros le mètre carré. Les bonnes affaires se font au sud, à la lisière du quartier de Friedrichshain. Les produits en bon état frisent 3 000 euros. Sur la Kastanienallee, surnommée Castingallee (l'allée des Castings) en raison de l'allure vestimentaire des habitants qui y défilent, un 95 m2 avec balcon dans un immeuble de 1873, rénové en 1998, cherche preneur à 275 000 euros.

Mitte, avec la porte de Brandebourg, la tour de télévision sur l'Alexanderplatz, ses bureaux et ses bars branchés, est devenu le rendez-vous des créateurs. « Dans l'ancien centre-ville de Berlin-Est, les prix oscillent entre 1 850 et 3 000 euros », précise Oliver Paetsch, directeur de l'agence Ziegert. Aux abords de la station de métro Oranienburger Tor, un appartement de 75 m2 de haut standing, au 4e étage d'un immeuble ancien rénové, est parti à 196 000 euros. Le secteur de Hackescher Markt, réputé pour ses cours - les Höfe -, celui de Spandauer Vorstadt au nord de l'Alexanderplatz et celui du Reichstag sont également très demandés.

L'ouest reste attrayant

L'ancien Berlin-Ouest mérite aussi l'attention des investisseurs. Connu pour ses nuits trépidantes, son ton décalé et sa culture underground, Kreuzberg plaît pour ses immeubles wilhelmiens qui bordent le canal de la Spree. Ce quartier multiculturel et alternatif joue sur la mixité sociale. Punks, immigrés, familles, étudiants, artistes ou avocats se retrouvent le soir dans les biergarten, « jardins à bière ». Les prix tournent autour de 2 000 euros le mètre carré. Un 89 m2 dans un immeuble de 1900 tout juste rénové, dans la Schönleinstrasse, à deux pas du Paul Lincke Ufer, s'est vendu 179 500 euros. Très recherché aussi, le secteur de la Bergmannstrasse, avec ses boutiques de fripes et ses cafés, aux abords du Viktoriapark.

Plus calme et plus résidentiel, Charlottenburg, à l'ouest de la ville, est aussi porteur. Les investisseurs étrangers y recherchent la verdure et la proximité avec le Kurfürstendamm, les Champs-Elysées locaux. Dans ce micromarché bourgeois aux immeubles cossus, les prix restent attrayants. Un 75 m2 lumineux, tout juste rénové, dans une rue très commerçante, a trouvé preneur à 135 000 euros, soit 1 800 euros le mètre carré.

Rendements prometteurs

Outre des perspectives de plus-values alléchantes sur une dizaine d'années, l'immobilier berlinois offre de bons rendements locatifs. La location meublée, plus accessible que l'hôtel, séduit particulièrement les touristes. Les tarifs oscillent entre 250 et 500 euros la semaine pour un appartement en plein centre. Les étrangers à la recherche d'un pied-à-terre pour deux à six mois déboursent 10 euros le mètre carré par mois. « La location meublée rapporte jusqu'à 10 % de rendement annuel », assure Ilka Wald, directrice de l'agence Fine and Mine. Les appartements vides, eux, procurent un rendement locatif de 3,5 à 5 %. Ils se louent de 5 à 10 euros le mètre carré par mois et devraient augmenter d'au moins 10 % d'ici à 2010, selon la DB Real Estate. Des revenus toujours bons à prendre en attendant d'encaisser le jackpot à la revente

* de Florian Henckel von Donnersmarck, oscar du meilleur film étranger en 2007.

Chloé Stückelschweiger

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