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La Vie immobilière N° 7Paru le mardi 1 mai 2007 à 00h00

Bien évaluer sa propriété


Difficile d'être persuasif face à un acquéreur, à un vendeur ou à l'administration fiscale sans connaître la valeur exacte d'un bien. La Vie Immobilière vous dévoile l'art et la manière de fixer le vrai prix de la pierre.

Si toute expertise comporte une marge d'erreur de 10 à 15 %, gare aux approximations hasardeuses qui peuvent susciter nombre de déconvenues. Interrogez les trois principaux candidats à l'élection présidentielle, par exemple. A n'en pas douter, ils regrettent amèrement leur « amateurisme » patrimonial. Entre un Nicolas Sarkozy suspecté d'avoir réalisé une trop bonne affaire, une Ségolène Royal d'avoir sous-évalué ses biens et un François Bayrou d'avoir classé son patrimoine en biens professionnels pour échapper à l'ISF, tous se seraient bien passés de ce grand déballage. A l'heure où des milliers de contribuables s'apprêtent à remplir leur déclaration ISF, la campagne électorale est venue rappeler à point nommé que l'évaluation immobilière reste une importante source de contestation et de litige. D'où la nécessité d'en maîtriser parfaitement les arcanes.

Pour vous aider, notre dossier de dix pages vous livre méthode et astuces afin d'apprécier au mieux vos actifs immobiliers ou ceux que vous convoitez. Vous êtes sur le point d'acquérir ou de céder un bien ? Consultez notre grille exclusive avant de vous engager (lire pages 18 et 19). Histoire de ne pas le surpayer, ou d'en tirer, le cas échéant, un prix suffisant. Notre démarche s'appuie sur une analyse comparative du marché. Son objectif ? Déterminer la valeur vénale du bien. « Schématiquement, c'est le prix auquel on trouverait un acheteur », précise Michel Brillat, directeur d'UFF Ingénierie Patrimoniale. Pour cerner au mieux cette valeur, demandez à des professionnels (agents immobiliers, experts, notaires) de vous communiquer ce qu'ils appellent un « avis de valeur » s'appuyant sur des transactions récemment réalisées dans le quartier. Dans tous les cas, exigez d'eux qu'ils visitent le bien.

Une évaluation réussie de la valeur vénale, la seule sur laquelle s'appuie l'administration lorsqu'elle procède à des redressements, vous permettra de gagner en tranquillité vis-à-vis du fisc. Notre expert, Fabrice de Longevialle, vous livre toutes les ficelles pour réussir votre déclaration dans le cadre de l'ISF, de donation ou de succession (lire pages 20 à 24). Ici, l'enjeu est considérable puisque la valeur déclarée peut être remise en cause par l'administration fiscale. Et donner lieu à des pénalités. Quant aux contribuables qui souhaitent payer moins d'impôts, nous leur présentons la panoplie des placements immobiliers défiscalisés à intégrer dans une stratégie patrimoniale astucieuse (lire pages 24 à 27)

Achat ou vente Déterminer le juste prix

Il est indispensable de connaître les ficelles des experts pour cerner la valeur d'un logement. Notre méthode exclusive pour réussir votre négociation.

Autant le dire d'emblée, l'immobilier est loin d'être une science exacte. Bien sûr, la valeur d'un appartement tient compte de critères objectifs. « La localisation, la qualité de l'immeuble, la finition et l'équipement des locaux entrent toujours en ligne de compte », rappelle Denis François, président de CB Richard Ellis Valuation, spécialiste du conseil en investissement immobilier. Mais le prix exprime aussi souvent une valeur sentimentale face à laquelle il faut rester extrêmement prudent. Dans un marché qui se stabilise, les propriétaires gourmands qui gonflent leurs prix de 20 % ou plus ne trouvent pas preneur. Les acquéreurs emballés risquent de débourser une petite fortune pour un bien qui n'en vaut pas la peine. « Le juste prix est celui qui permet à un vendeur de céder son bien dans un délai raisonnable, et à un acquéreur de ne pas regretter son investissement s'il doit revendre plus tôt que prévu », précise Jean-Claude Roulot, directeur général de Foncier Expertise. Marche à suivre A. A.

1- Consultez les statistiques immobilières

Pour fixer les ordres de grandeur, commencez par vous référer au prix au mètre carré (M) pratiqué dans la commune ou le quartier concerné. Reportez-vous à notre cote immobilière (lire pages 87 à 103), vous y trouverez les chiffres officiels issus des chambres des notaires. (Voir également lavieimmo.com ou marche-immo.com)

M

2 - Répertoriez les points forts et les points faibles de votre bien

Une fois le prix au mètre carré défini, personnalisez votre approche en tenant compte des spécificités de votre bien. Les tableaux ci-contre, concoctés par les experts de Foncier Expertise, vous permettent de chiffrer les éléments en plus ou en moins de votre logement par rapport au prix du marché et de calculer votre nombre de points (P), qui représente la surcote ou la décote en pourcentage.

P

3 -Référez-vous à la valeur locative de votre bien

Pour avoir une seconde approche de la valeur du bien, vous pouvez aussi utiliser la méthode dite par capitalisation des revenus.

Elle s'appuie sur le loyer (hors charges) auquel se loue un logement similaire au vôtre ou à celui que vous convoitez, et sur les rendements bruts escomptés (autour de 4 % en Ile-de-France et de 5,5 % en province). Notre cote immobilière vous indique les loyers (L) de l'observatoire Clameur.

L

4 - Calculez

La valeur de marché (V1) au mètre carré

V1 = M ± P %

La valeur par capitalisation (V2) au mètre carré

V2 = (L x 12)/0,04 si le bien est en Ile-de France

V2 = (L x 12)/0,055 si le bien est en province

Le juste prix (J) au mètre carré du bien oscille dans

une fourchette de ± 10 % autour de :

J = (V1 + V2 )/2

Donation, succession, ISF Comment être en règle avec le fisc

Si le patrimoine financier peut être évalué avec précision, il n'en va pas de même pour des biens immobiliers dont l'évaluation par le propriétaire peut parfois être contestée. Mode d'emploi pour rester dans le cadre légal.

Dans les déclarations d'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) comme dans les actes de donation et les déclarations de succession, les biens immobiliers doivent être déclarés pour leur valeur vénale. En clair, le prix qui pourrait en être obtenu sur le marché. Conséquence logique : la seule bonne méthode d'évaluation consiste à se référer aux prix auxquels se sont vendus des biens similaires à celui que l'on possède, puis à les ajuster, à la hausse ou à la baisse, en fonction de certains paramètres.

Vrais et faux facteurs de décote

En matière d'ISF, une décote de 20 % peut être pratiquée sur la valeur vénale libre de la résidence principale du contribuable. La même règle vaut, en matière de droits de succession, pour la résidence principale du défunt dans le cas où, à la date de son décès, celui-ci y résidait avec son conjoint, ou bien avec un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés ou infirmes. En revanche, les dispositions légales actuelles excluent l'application d'un abattement pour l'occupation d'une résidence secondaire qui doit donc être déclarée pour sa valeur libre.

Cette restriction mise à part, les biens immobiliers doivent, suivant les principes dégagés par la jurisprudence, être déclarés en fonction de leur état à la date du fait générateur de l'impôt (pour l'ISF, le 1er janvier de l'année d'imposition ; pour les droits de succession, la date du décès). Comme cela n'a jamais fait de doute, il y a donc lieu de tenir compte de leur état matériel, mais également de leur état d'occupation : par le propriétaire, s'agissant de la résidence principale ; par un occupant à titre gratuit ou par un locataire, pour les autres biens, l'abattement préconisé dans l'hypothèse d'une location étant généralement de 20 %. Enfin, il faut prendre en considération le mode de détention du bien par le redevable (ISF) ou le défunt (droits de succession). Ainsi, il est admis que les droits indivis ont une valeur inférieure à celle obtenue en appliquant le pourcentage de participation du contribuable à la valeur totale du bien.

De même, la faible liquidité des parts de sociétés civiles immobilières (SCI) familiales amène généralement à considérer qu'elles n'ont pas une valeur vénale correspondant strictement à la valeur des biens composant l'actif. En revanche, un contribuable n'est pas fondé à pratiquer une décote au titre de l'hypothèque grevant son bien. La situation au regard de l'ISF des biens donnés avec clause d'inaliénabilité reste, elle, toujours en suspens.

Nue-propriété et usufruit

Dans le cas particulier de l'ISF, se pose la question de savoir qui, de l'usufruitier ou du nu-propriétaire, doit déclarer les biens dont la propriété est démembrée. Comme souvent en matière fiscale, il y a en ce domaine une règle et quelques exceptions. La règle : les biens doivent être déclarés par l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.

Ainsi, en principe, la charge d'ISF relative repose entièrement sur le seul usufruitier. La principale exception concerne l'hypothèse où le démembrement de propriété résulte d'une succession ouverte avant le 1er juillet 2002. Dans le cas où le conjoint n'a recueilli que l'usufruit légal prévu par l'ancien article 767 du Code civil (usufruit d'un quart de la succession en présence d'enfants), il n'est soumis à l'impôt de solidarité sur la fortune que sur la valeur de son usufruit déterminée selon le barème de l'article 669 du Code des impôts. Le nu-propriétaire se retrouve de son côté imposable sur la valeur de la nue-propriété. Un même partage de l'impôt entre usufruitier et nu-propriétaire intervient dans le cas où le démembrement résulte d'une vente de la nue-propriété à une personne extérieure à la famille. Le législateur a ainsi voulu éviter qu'une personne ayant vendu la nue-propriété d'un bien demeure imposée sur la valeur de celle-ci alors qu'elle doit supporter l'ISF sur le prix perçu, qu'il prenne la forme d'un capital ou d'une rente.

Litiges avec le fisc Comment se défendre

Si l'administration n'est pas d'accord avec les évaluations portées sur vos déclarations de succession ou d'ISF, elle vous adressera une « proposition de rectification » se fondant sur des éléments de comparaison. Un document qui exigera de votre part la plus grande attention. Voici les points les plus cruciaux.

Les délais sont-ils respectés ?

Pour être valable, une proposition de rectification doit tout d'abord vous parvenir avant la fin du délai de reprise du fisc. Pour les litiges concernant les évaluations de biens dûment déclarés, celui-ci expire le 31 décembre de la troisième année qui suit celle du dépôt de la déclaration. Par exemple : les évaluations portées sur une déclaration de succession souscrite dans le courant de l'année 2007, ou bien sur la déclaration d'ISF 2007 à souscrire pour le 15 juin, pourront faire l'objet d'une contestation jusqu'au 31 décembre 2010. Au-delà de cette date, il y aura prescription et donc impossibilité totale de remise en cause des évaluations par le fisc.

L'agent du fisc a-t-il réellement compétence ?

Les litiges relatifs aux droits de succession ou à l'ISF ne relèvent pas tous de la compétence d'un seul et unique centre des impôts. Certes, le centre des impôts compétent, par exemple, pour remettre en cause la déduction de sommes comprises à tort dans le passif ou encore pour rectifier des erreurs commises dans le calcul de l'impôt est, selon le cas, le centre des impôts du lieu de résidence du contribuable (ISF) ou bien celui du siège de l'étude du notaire (droits de succession). En revanche, comme cela a été rappelé par la Cour de cassation dans un arrêt du 18 avril 2000, le seul service compétent pour contester les évaluations portant sur des biens immobiliers est celui de la situation desdits biens. Concrètement, si un redevable de l'ISF a sa résidence à Paris, le centre des impôts de son arrondissement ne pourra pas effectuer un redressement de la valeur mentionnée pour sa villa sur la Côte d'Azur ou son chalet en Haute-Savoie. Seuls les centres des impôts des localités concernées auront compétence pour ce faire.

Les éléments de comparaison choisis sont-ils pertinents ?

Ces règles de procédure étant supposées respectées, ce qui est évidemment le plus souvent le cas, reste au contribuable la possibilité de contester la pertinence des éléments de comparaison choisis par l'administration. C'est-à-dire de démontrer qu'ils ne permettent pas de cerner la valeur vénale réelle des biens qu'il a déclarés. La discussion peut porter sur trois points différents.

Tout d'abord, les transactions servant de référence doivent avoir eu lieu à une date aussi proche que possible de celle du fait générateur de l'impôt et, dans tous les cas, antérieurement à celle-ci. Ainsi, dans un certain nombre d'affaires, l'administration avait cru pouvoir retenir comme élément de comparaison le prix obtenu lors de la revente du bien même qui avait été porté sur la déclaration de succession ou d'ISF. Chaque fois, la Cour de cassation a condamné cette façon de procéder : une vente postérieure au fait générateur de l'impôt ne constitue pas un élément de comparaison adéquat.

Ensuite, les mutations invoquées doivent porter sur des biens « intrinsèquement similaires » à ceux déclarés par le contribuable. S'il n'est pas indispensable qu'elles concernent des biens strictement identiques, du moins il importe que ceux-ci présentent des caractéristiques semblables quant à la situation, à la superficie et au standing. Et, en tout état de cause, le contribuable peut reprocher au fisc de ne pas avoir pris en compte des facteurs de moins-value propres au bien qu'il possède (étage moins élevé, moins bonne exposition, moins bonne distribution des pièces, etc.). Enfin, il va de soi que les mutations citées en référence doivent être en nombre suffisant. Une seule transaction ne reflète pas l'état d'un marché ! Dans la pratique, les propositions de rectification contiennent un minimum de deux à trois points de comparaison.

Bien entendu, faute de trouver un terrain d'entente avec votre vérificateur, vous aurez la possibilité de contester son redressement par la voie contentieuse habituelle : réclamation devant le service des impôts et, en cas de rejet de cette demande, saisie du tribunal de grande instance. Mais il faut savoir que les litiges relatifs à l'évaluation des biens peuvent, au préalable, être soumis à l'avis de la commission départementale de conciliation, un organisme paritaire composé de représentants de l'administration et de contribuables

Réduire la facture Profitez des niches fiscales

Stratégies patrimoniales adéquates et placements immobiliers astucieux permettent de réduire sensiblement ses impôts. Nos conseils pour gagner sur tous les tableaux.

Le placement pierre a parfois la réputation de faire mauvais ménage avec l'ISF. Pas toujours vrai ! De même, il bénéficie aussi parfois d'un traitement privilégié au regard des droits de succession.

Trois parades anti-ISF

Pas moins de trois voies différentes s'offrent aux contribuables qui veulent soustraire leurs actifs immobiliers à l'emprise de l'impôt de solidarité sur la fortune.

Procéder à une donation temporaire d'usufruit

Vis-à-vis de l'ISF, les biens dont la propriété est démembrée sont en principe imposables pour leur valeur totale au nom de l'usufruitier. Il en résulte qu'en faisant donation de l'usufruit d'un bien immobilier à un enfant majeur pour un temps déterminé, des parents éliminent ce bien de l'assiette de leur ISF pendant la même durée. De surcroît, les usufruits temporaires étant évalués à 23 % de la valeur du bien par période de dix ans, l'opération est assez peu coûteuse en droits de donation. Par exemple, un usufruit de dix ans portant sur un appartement d'une valeur de 300 000 euros consenti à un enfant, pour lequel l'abattement de 50 000 euros n'a pas encore été utilisé, ne sera imposé que sur une base de 19 000 euros (droits de donation correspondants : 2 100 euros). Attention, le démembrement doit être « sincère ». Autrement dit, les parents ne doivent pas pouvoir être suspectés d'avoir conservé soit l'usage, soit les revenus du bien concerné.

Utiliser vos biens dans le cadre de votre entreprise

Les contribuables qui possèdent déjà un patrimoine professionnel (commerce, cabinet libéral, société commerciale...) se trouvent dans une position très favorable pour soustraire des placements pierre à l'emprise de l'ISF. Il leur suffit de les utiliser dans le cadre de leur propre affaire.Au même titre que les équipements et matériels, les biens immobiliers faisant partie de l'actif d'une entreprise ouvrent droit à l'exonération prévue en faveur des biens professionnels dès lors qu'ils sont nécessaires à l'exploitation. Cependant, dans un souci de neutralité fiscale, l'administration a admis qu'il en va de même pour les locaux conservés privativement par leur propriétaire, mais que celui-ci loue (directement ou via une société civile immobilière) ou simplement met à la disposition de l'entreprise qui constitue son outil de travail. Par exemple, en se bornant à installer son cabinet de consultation dans un local lui appartenant, un médecin réduira l'assiette de son ISF à concurrence de la valeur de ce bien (ou d'une fraction seulement s'il l'utilise pour partie à usage privé).

Adopter le statut de loueur en meublé professionnel

Les logements loués en meublé relèvent du régime des biens professionnels et donc échappent totalement à l'ISF si deux conditions sont remplies. D'une part, le propriétaire doit retirer annuellement plus de 23 000 euros de recettes de la location de ses logements meublés. D'autre part, le revenu net provenant de cette location, c'est-à-dire le montant des loyers bruts diminués des charges, doit représenter plus de la moitié de ses revenus professionnels (traitements et salaires ou revenus tirés de l'exercice d'une profession indépendante). Cette seconde condition a évidemment peu de chances d'être satisfaite par les personnes en activité. Mais beaucoup plus par les retraités qui, eux, par hypothèse, ne perçoivent plus de revenus professionnels.

Des placements immobiliers pour faire coup double

Les terres et les forêts (de même que les parts de groupements détenant de tels biens) sont dotées d'un régime de faveur tant vis-à-vis des droits de succession que de l'ISF. Pour les terres agricoles (vignes, terres labourables, prairies...), le sésame des avantages fiscaux est la conclusion d'un bail à long terme, c'est-à-dire de dix-huit ans au minimum. En principe, qu'il s'agisse de l'ISF ou des droits de donation ou de succession, l'exonération joue à concurrence des trois quarts de la valeur des biens, dans la limite de 76 000 euros, et de la moitié au-delà. Exemple : des terres d'une valeur de 200 000 euros seront exonérées d'ISF ou de droits de succession dans une limite de 76 000 x 75 % + 124 000 x 50 % = 119 000 euros. Cependant, l'exonération d'ISF est totale si le titulaire du bail fait partie du groupe familial du propriétaire et utilise les terres dans le cadre de son activité principale.

Une précision à ce sujet n'apparaît pas inutile. Les vignes exploitées en direct par leur propriétaire sont naturellement susceptibles de bénéficier de l'exonération prévue en faveur des biens professionnels. Mais cette qualification est réservée aux biens utilisés dans le cadre de l'activité principale du propriétaire, c'est-à-dire à laquelle il consacre la plus grande partie de son temps. On ne peut donc être avocat ou animateur de télévision à Paris et revendiquer en même temps le bénéfice du régime des biens professionnels pour une vigne que l'on exploite dans le Sancerrois ou le Bordelais !

Tout comme les terres agricoles, les forêts sont très favorisées. Sous certaines conditions (souscription d'un engagement d'exploitation pendant trente ans), elles sont exonérées d'ISF et de droits de mutation à titre gratuit sur 75 % de leur valeur.

Un privilège unique pour les monuments historiques

Si le fisc a recommandé à ses agents de faire preuve de « prudence » dans la remise en cause des évaluations des monuments historiques portées dans les déclarations d'ISF, ces biens ne bénéficient d'aucun régime de faveur vis-à-vis de cet impôt. Mais tout autre est la situation des droits de mutation à titre gratuit. Quel que soit le bénéficiaire de la transmission, et donc même s'il s'agit d'une personne extérieure à la famille, ces biens (les bâtiments eux-mêmes et parfois leur ameublement) échappent intégralement aux droits de donation ou de succession. Les conditions sont cependant très rigoureuses. En effet, le bénéfice de l'exonération est subordonné à la conclusion avec les Affaires culturelles d'une convention prévoyant les conditions d'accès du public, les modalités d'entretien des biens et le maintien dans les lieux des meubles exonérés. Cette convention étant à durée indéterminée, tout manquement ultérieur du donataire ou de l'héritier peut leur faire perdre les avantages dont ils avaient bénéficié au moment de la transmission

Dossier réalisé par Ariane Artinian et Fabrice de Longevialle

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